Haus verkaufen und wohnen bleiben

Wer Geld aus dem eigenen Haus braucht, aber nicht ausziehen möchte, hat in Deutschland sieben Wege: Kaufen und zurückmieten, Verkauf mit Wohnungsrecht, Verkauf mit Nießbrauch, Teilverkauf, Immobilien-Leibrente, Umkehrhypothek und Verkauf an Angehörige. Sie unterscheiden sich darin, ob Sie Eigentümer bleiben, was Sie laufend zahlen, wer das Dach bezahlt und wie fest Ihr Wohnen abgesichert ist. Eine Regel gilt für fast alle: Je stärker das Bleiben abgesichert ist, desto weniger Geld bekommen Sie heute.

Ein Hinweis vorab, weil er zu einem fairen Vergleich gehört: Dahrendorff Immobilien bietet einen dieser Wege selbst an, nämlich Kaufen und zurückmieten. Dabei sind wir Käufer, nicht Ihr Makler, und haben damit eigene Interessen. Deshalb stützen wir die Einschätzungen in diesem Beitrag auf Verbraucherzentralen, Stiftung Warentest und Gesetzestexte und empfehlen Ihnen, jedes Angebot, auch unseres, unabhängig prüfen zu lassen.

Das Wichtigste in Kürze

Sieben Wege, eine Grundregel: Mehr Absicherung im Grundbuch bedeutet einen niedrigeren Kaufpreis oder eine kleinere Auszahlung.
Eigentum: Nur bei der Umkehrhypothek bleiben Sie Alleineigentümer, beim Teilverkauf Miteigentümer. Bei allen anderen Wegen geht das Eigentum über.
Laufende Kosten: Miete bei der Rückmiete, Nutzungsentgelt beim Teilverkauf, wachsende Schulden bei der Umkehrhypothek. Wohnungsrecht, Nießbrauch und Leibrente kommen meist ohne laufende Zahlung aus.
Prüfen lassen: Lassen Sie Verträge vor der Unterschrift von Verbraucherzentrale, Anwalt oder Steuerberater prüfen. Der Notar ist neutral, aber nicht Ihr Berater.

Welche Wege gibt es, um zu verkaufen und wohnen zu bleiben?

Kaufen und zurückmieten. Sie verkaufen die ganze Immobilie und schließen mit dem Käufer einen Mietvertrag. Die Verbraucherzentrale nennt als Vorteile, dass Sie den vollen Kaufpreis erhalten, die Instandhaltung beim neuen Eigentümer liegt und sich Eigenbedarf sowie Mieterhöhungen für Jahre oder dauerhaft ausschließen lassen. Als Nachteile nennt sie den Verlust des Eigentums, die dauerhafte Miete und dass eine bewohnte Immobilie „regelmäßig niedriger“ bewertet wird als eine freie. Ihr Schutz ergibt sich aus dem Mietvertrag, auf Wunsch zusätzlich aus einem Wohnungsrecht im Grundbuch. Was in diesen Vertrag gehört, erklären wir im Beitrag Mietvertrag nach dem Hausverkauf, unser eigenes Modell unter Kaufen und zurückmieten.

Verkauf mit Wohnungsrecht. Sie verkaufen und behalten ein im Grundbuch eingetragenes Recht, das Haus selbst zu bewohnen (§ 1093 BGB). Der Kapitalwert dieses Rechts wird vom Kaufpreis abgezogen, Miete zahlen Sie in der Regel nicht. Wie der Abschlag berechnet wird, steht im Ratgeber Haus verkaufen mit Wohnrecht.

Verkauf mit Nießbrauch. Der Nießbrauch (§ 1030 BGB) geht weiter: Sie dürfen das Haus nicht nur bewohnen, sondern auch vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Entsprechend höher fällt der Abschlag aus, und oft tragen Sie weiter Lasten und gewöhnliche Instandhaltung. Mehr dazu unter Haus verkaufen mit Nießbrauch.

Teilverkauf. Sie verkaufen laut Verbraucherzentrale Hamburg 10 bis 50 Prozent Ihrer Immobilie, behalten ein Nutzungsrecht und zahlen für den verkauften Anteil ein Nutzungsentgelt. Die Instandhaltung tragen Sie meist überwiegend selbst, das Recht steht oft nur an zweiter Rangstelle, und der Teilkäufer erhält beim späteren Gesamtverkauf häufig einen Mindestgewinn von 14 bis 17 Prozent. Stiftung Warentest hält das Modell für Senioren für „nicht empfehlenswert“. Die Rechnung über zehn Jahre zeigt unser Beitrag zum Teilverkauf der Immobilie.

Immobilien-Leibrente. Sie verkaufen und erhalten statt eines Einmalbetrags ganz oder teilweise eine monatliche Rente, abgesichert über ein Wohnungsrecht oder einen Nießbrauch. Die Verbraucherzentrale Hamburg weist darauf hin, dass Renten meist auf 10 bis 15 Jahre begrenzt sind und lebenslange Leibrenten selten angeboten werden. Einzelheiten unter Immobilien-Leibrente.

Umkehrhypothek oder Immobilienverzehrkredit. Hier verkaufen Sie nicht, sondern nehmen ein Darlehen auf, das als Einmalbetrag oder in Raten ausgezahlt wird. Zinsen und Tilgung werden gestundet, die Schuld wächst, und erst bei Auszug oder Tod wird sie aus dem Haus beglichen. Die Zinsen liegen laut Verbraucherzentrale höher als bei üblichen Immobilienkrediten, Auszahlungen sind höchstens bis zum 95. Lebensjahr möglich, und es gibt nur wenige Anbieter. Mehr unter Umkehrhypothek und Immobilienverzehrkredit.

Verkauf an Angehörige. Kinder oder andere Verwandte kaufen das Haus, oft verbunden mit einem Wohnungsrecht für die Eltern. Das Geld bleibt in der Familie, die Konstruktion braucht aber klare Regeln, dazu unten mehr.

Die Wege im Vergleich: Eigentum, Kosten, Auszahlung

Die folgenden zwei Tabellen fassen die typische Ausgestaltung zusammen. Im Einzelfall entscheidet immer der Vertrag.

Weg	Eigentum danach	Laufende Kosten	Auszahlung
Kaufen und zurückmieten	geht vollständig über	Miete nach Mietrecht	Einmalbetrag, mit Wohnungsrecht niedriger
Verkauf mit Wohnungsrecht	geht vollständig über	meist keine Miete, Nebenkosten nach Vertrag	Kaufpreis abzüglich Wert des Rechts
Verkauf mit Nießbrauch	geht vollständig über	keine Miete, oft Lasten und Instandhaltung	Kaufpreis abzüglich Wert des Nießbrauchs
Teilverkauf	Sie bleiben Miteigentümer	Nutzungsentgelt für den verkauften Anteil	nur für den verkauften Anteil
Leibrente	geht vollständig über	meist keine	Rente, oft befristet, ggf. mit Einmalbetrag
Umkehrhypothek	Sie bleiben Eigentümer	keine Raten, Schuld wächst	Darlehen als Einmalbetrag oder Raten
Verkauf an Angehörige	geht auf Angehörige über	nach Vereinbarung	Kaufpreis nach Vereinbarung

Weg	Instandhaltung	Absicherung im Grundbuch	Typische Risiken
Kaufen und zurückmieten	beim Käufer	nur mit zusätzlichem Wohnungsrecht	Mietanpassung, Kündigung bei Zwangsversteigerung ohne Grundbuchrecht
Verkauf mit Wohnungsrecht	nach Vertrag	Wohnungsrecht, Rang entscheidend	hoher Abschlag, Recht bei Heimumzug oft wertlos
Verkauf mit Nießbrauch	oft beim Verkäufer	Nießbrauch, Rang entscheidend	höchster Abschlag, laufende Lasten
Teilverkauf	meist beim Verkäufer	Nießbrauch, oft 2. Rang	steigendes Entgelt, Mindestgewinn und Kosten beim Verkauf
Leibrente	nach Vertrag	Wohnungsrecht oder Nießbrauch	Rente endet nach Laufzeit, Bonität des Käufers
Umkehrhypothek	beim Eigentümer	nicht nötig, Sie bleiben Eigentümer; die Bank erhält eine Grundschuld	hohe Zinsen, wenige Anbieter, Erbe schrumpft
Verkauf an Angehörige	nach Vertrag	Wohnungsrecht möglich	Schenkungsteuer, Pflichtteile, Familienstreit

Was die Tabellen nicht zeigen: Ein Weg mit hoher Auszahlung und laufender Miete kann über 20 Jahre mehr kosten als ein Weg mit niedrigerem Kaufpreis ohne Miete, und umgekehrt. Rechnen Sie deshalb mit der Zeit, die Sie realistisch im Haus bleiben möchten.

Wie gut sind Sie bei jedem Weg abgesichert?

Bei Wohnungsrecht, Nießbrauch, Leibrente und Teilverkauf steht Ihr Recht im Grundbuch. Entscheidend ist dabei der Rang: Kommt es beim Käufer zur Zwangsversteigerung, bleiben nur Rechte bestehen, die vor dem Recht des betreibenden Gläubigers eingetragen sind (§ 52 ZVG). Ein Recht an erster Stelle, vor jeder Grundschuld einer Bank, bleibt in diesem Fall bestehen. Ein nachrangiges Recht kann dagegen erlöschen.

Bei der Rückmiete allein über den Mietvertrag gilt: Verkauft der Käufer weiter, geht der Mietvertrag auf den neuen Eigentümer über. Kommt das Haus aber in die Zwangsversteigerung, darf der Ersteher den Vertrag mit gesetzlicher Frist kündigen (§ 57a ZVG), und ein vertraglicher Verzicht auf Eigenbedarf hilft dann nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs nicht (BGH, Urteil vom 15.09.2021, VIII ZR 76/20). Dieses Restrisiko lässt sich mit einem zusätzlichen, erstrangigen Wohnungsrecht stark verringern, das kostet aber Kaufpreis.

Bei der Umkehrhypothek bleiben Sie Eigentümer. Die Verbraucherzentrale weist jedoch darauf hin, dass auch dort nicht sicher ist, ob Sie bis zum Lebensende im Haus bleiben können, etwa wenn vertragliche Pflichten verletzt werden.

Unser Tipp: Fragen Sie bei jedem Angebot nach drei Dingen schriftlich: Wie hoch ist die Auszahlung ohne und mit Grundbucheintrag? Welchen Rang bekommt das Recht? Was passiert, wenn der Käufer insolvent wird? Wer darauf keine klaren Antworten gibt, hat Ihnen noch kein vollständiges Angebot gemacht.

Verkauf an Angehörige: was in der Familie zu klären ist

Kaufen Kinder das Haus der Eltern, ist der Preis oft ein Familienpreis. Liegt er deutlich unter dem Verkehrswert, kann steuerlich eine gemischte Schenkung vorliegen. Kinder haben nach § 16 ErbStG je Elternteil einen Freibetrag von 400.000 Euro innerhalb von zehn Jahren, der Wert eines vorbehaltenen Wohnungsrechts kann den steuerlichen Wert der Zuwendung mindern. Gerät ein Elternteil später in Not, etwa durch Pflegekosten, kann eine Schenkung nach § 528 BGB innerhalb von zehn Jahren zurückgefordert werden, der Anspruch kann auf den Sozialhilfeträger übergehen. Auch Geschwister und ihre Pflichtteile sollten Sie von Anfang an mitdenken. Was beim Hausverkauf im Alter und bei einem Pflegefall außerdem gilt, steht im Beitrag Haus verkaufen im Alter.

Steuern beim Verkauf

Haben Sie das Haus im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt, ist der Gewinn aus dem Verkauf in der Regel steuerfrei. Sonst gilt eine Frist von zehn Jahren. Einzelheiten und Ausnahmen erklären wir im Beitrag zur Spekulationssteuer bei Immobilien. Ob ein Wohnungsrecht, eine Rente oder ein Familienpreis weitere Steuerfolgen hat, klären Sie mit Ihrem Steuerberater.

Für wen passt welcher Weg?

Es gibt keinen Weg, der für alle der beste ist, und auch die Verbraucherzentrale sagt ausdrücklich, dass sich das nicht pauschal beantworten lässt. Einige Orientierungen, die sich aus den Merkmalen ergeben:

Sie brauchen viel Kapital auf einmal und möchten nichts vererben: Rückmiete oder Verkauf mit Wohnungsrecht kommen infrage, je nachdem, ob Ihnen Auszahlung oder Absicherung wichtiger ist.
Sie möchten Eigentümer bleiben und brauchen nur einen Teilbetrag: Prüfen Sie zuerst ein normales Darlehen oder einen Seniorenkredit bei Ihrer Bank, dann die Umkehrhypothek.
Sie möchten das Haus in der Familie halten: Ein Verkauf an Angehörige mit Wohnungsrecht kann passen, wenn er steuerlich und familiär sauber vorbereitet ist.
Sie sind unsicher, wie lange Sie bleiben möchten: Dann zählt Flexibilität. Ein Mietvertrag lässt sich durch Sie kündigen, ein Wohnungsrecht bleibt bestehen, auch wenn Sie ins Pflegeheim ziehen, und nutzt Ihnen dann oft wenig.

Manchmal ist auch ein klassischer Verkauf mit Umzug in eine kleinere Wohnung der wirtschaftlich klarere Weg. Einen Überblick über alle Konzepte, die wir als Makler und Investor anbieten, finden Sie bei unseren Verkaufskonzepten.

Woran Sie ein faires Angebot erkennen

Kaufpreis, Abschläge und Kosten stehen schriftlich nebeneinander, mit und ohne Grundbucheintrag.
Rechenbeispiele enthalten Miete oder Nutzungsentgelt, Mietanpassung, Notar- und Gutachterkosten.
Rang des Rechts im Grundbuch und das Vorgehen bei Insolvenz des Käufers sind geregelt.
Sie bekommen Bedenkzeit und ausdrücklich den Rat, das Angebot prüfen zu lassen.
Niemand drängt Sie mit Fristen oder knappen Kontingenten.

Dieser Beitrag gibt den Stand November 2026 wieder und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Wenn Sie wissen möchten, was Ihre Immobilie heute wert ist, bevor Sie Wege vergleichen, nutzen Sie unseren kostenlosen Wert-Check.

Häufige Fragen

Welcher Weg bringt mir beim Verkauf mit Weiterwohnen das meiste Geld?

Pauschal lässt sich das nicht sagen. Grundsätzlich gilt: Je weniger Ihr Wohnen dinglich abgesichert ist, desto höher kann der Kaufpreis sein, dafür zahlen Sie bei der Rückmiete laufend Miete. Ein Wohnungsrecht oder Nießbrauch im Grundbuch senkt den Kaufpreis, erspart aber in der Regel die Miete. Vergleichen Sie deshalb immer die Summe aus Auszahlung und laufenden Kosten über die Jahre, die Sie realistisch bleiben möchten.

Kann ich mit einem Mietvertrag lebenslang in meinem verkauften Haus wohnen?

Einen „Mietvertrag auf Lebenszeit“ sieht das Gesetz nicht vor. Ein unbefristeter Mietvertrag, in dem der Käufer auf die ordentliche Kündigung einschließlich Eigenbedarf verzichtet, kommt dem laut Verbraucherzentrale aber nahe. Ein Restrisiko bleibt bei Zwangsversteigerung oder Insolvenz des Käufers. Davor schützt ein Wohnungsrecht an erster Rangstelle im Grundbuch deutlich besser.

Ist ein Verkauf an die eigenen Kinder mit Wohnrecht sinnvoll?

Das kann gut passen, wenn die Kinder den Kaufpreis finanzieren können und alle Beteiligten die Folgen kennen. Liegt der Preis deutlich unter dem Verkehrswert, kann eine gemischte Schenkung vorliegen, mit Folgen für Schenkungsteuer, Pflichtteile und eine mögliche Rückforderung bei späterer Bedürftigkeit. Lassen Sie den Vertrag deshalb von einem Notar und einem Steuerberater vorbereiten.

Wer prüft ein Angebot, wenn der Käufer mich gleichzeitig berät?

Ein Käufer verfolgt immer auch eigene Interessen, das gilt auch für Dahrendorff Immobilien bei Kaufen und zurückmieten. Lassen Sie jedes Angebot deshalb von einer Verbraucherzentrale, einem Anwalt Ihrer Wahl oder einem Steuerberater prüfen. Der Notar beurkundet neutral, ist aber nicht Ihr Interessenvertreter.

Quellen