Vermietete Immobilie verkaufen | Dahrendorff Immobilien

Sie besitzen eine vermietete Eigentumswohnung, ein Zweifamilienhaus mit Mieter oder ein Mehrfamilienhaus und möchten verkaufen? Die häufigste Sorge lautet: „Kann ich überhaupt verkaufen, solange jemand darin wohnt?“ Die Antwort ist eindeutig: Ja, jederzeit und ohne Zustimmung des Mieters. Entscheidend ist nicht das Ob, sondern das Wie.

Ein vermietetes Objekt folgt beim Verkauf eigenen Regeln. Der Mietvertrag geht auf den Käufer über, in manchen Fällen hat der Mieter ein Vorkaufsrecht, und der Preis wird anders gebildet als bei einem leerstehenden Haus. Dieser Ratgeber zeigt, was bundesweit gilt, wo Länder und Gemeinden abweichen und wie Sie den Verkauf so vorbereiten, dass am Ende ein fairer Preis steht.

Das Wichtigste in Kürze

Verkauf jederzeit möglich: Der Mieter muss nicht zustimmen; der Käufer übernimmt den Mietvertrag nach § 566 BGB unverändert.
Vorkaufsrecht nur bei Umwandlung: Der Mieter kann nach § 577 BGB nur vorkaufen, wenn seine Wohnung nach Einzug in Wohnungseigentum umgewandelt wurde.
Sperrfristen beachten: Nach einer Umwandlung kann der Käufer frühestens nach drei Jahren wegen Eigenbedarf kündigen, regional nach bis zu zehn Jahren.
Preis über die Rendite: Kapitalanleger rechnen mit dem Kaufpreisfaktor; eine marktnahe Miete und saubere Unterlagen sind Ihr stärkster Hebel.

Darf ich eine vermietete Immobilie einfach verkaufen?

Ja. Eigentum und Mietverhältnis sind rechtlich zwei verschiedene Dinge. Sie verkaufen das Objekt einschließlich des laufenden Mietvertrags. Für den Mieter ändert sich zunächst nur, an wen er die Miete überweist. Er muss Besichtigungen nach vorheriger Absprache in angemessenem Umfang dulden, darf aber nicht jederzeit mit Interessenten überrascht werden.

Wir empfehlen, Mieter früh und offen zu informieren. Ein Mieter, der weiß, was passiert, öffnet die Tür freundlicher – und Kaufinteressenten merken sofort, ob das Verhältnis gut ist. Das wirkt sich direkt auf den Preis aus.

Was bedeutet „Kauf bricht nicht Miete“?

Der Grundsatz steht in § 566 BGB: Der Käufer tritt mit der Eintragung im Grundbuch automatisch in alle Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Mietvertrag ein. Miethöhe, Laufzeit, Kündigungsschutz und Kaution bleiben, wie sie sind. Der Verkauf allein ist kein Kündigungsgrund.

Für Sie als Verkäufer folgen daraus drei praktische Punkte:

Im Kaufvertrag offenlegen: Der Notarvertrag muss das Mietverhältnis benennen. Eine Übergabe „frei von Mietverhältnissen“ können Sie nicht zusagen, solange ein wirksamer Vertrag besteht.
Kaution weitergeben: Die Mietsicherheit geht auf den Käufer über. Regeln Sie im Vertrag, wie und wann sie übertragen wird.
Stichtag für Miete und Nebenkosten: Legen Sie fest, ab wann die Miete dem Käufer zusteht und wer die laufende Nebenkostenabrechnung erstellt.

Wann hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?

Ein gesetzliches Vorkaufsrecht besteht nach § 577 BGB nur unter engen Voraussetzungen: Die Wohnung muss nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt worden sein oder umgewandelt werden, und sie wird erstmals an einen Dritten verkauft. Dann muss der Mieter über den Kaufvertrag informiert werden und kann innerhalb von zwei Monaten erklären, dass er zu denselben Bedingungen kauft.

Kein Vorkaufsrecht entsteht in der Regel, wenn Sie ein ganzes Haus verkaufen, wenn die Wohnung schon vor dem Einzug des Mieters als Eigentumswohnung bestand oder wenn Sie an Familienangehörige verkaufen. Wird ein Vorkaufsrecht übersehen, drohen Schadensersatzansprüche. Der Notar prüft das in der Regel, aber Sie sollten die Historie der Wohnung kennen.

Eigenbedarf und Sperrfristen: Was Käufer wissen wollen

Für Käufer, die selbst einziehen möchten, ist das die wichtigste Frage. Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist möglich, wenn der neue Eigentümer die Wohnung für sich, Familienangehörige oder Haushaltsangehörige benötigt. Dabei gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen nach § 573c BGB: drei Monate, nach fünf Jahren Mietdauer sechs Monate, nach acht Jahren neun Monate.

Nach einer Umwandlung in Wohnungseigentum kommt die Kündigungssperrfrist des § 577a BGB hinzu. Der Erwerber kann sich frühestens drei Jahre nach dem Kauf auf Eigenbedarf oder wirtschaftliche Verwertung berufen. In Gemeinden, in denen die Versorgung mit Mietwohnungen besonders gefährdet ist, dürfen die Landesregierungen diese Frist per Verordnung auf bis zu zehn Jahre verlängern. Davon haben mehrere Länder für einzelne Städte oder ganze Stadtgebiete Gebrauch gemacht; Umfang und Dauer unterscheiden sich deutlich.

Ähnlich ist es bei der Mietpreisbremse: Sie wurde laut Bundesregierung bis Ende 2029 verlängert, gilt aber nur dort, wo das jeweilige Land sie per Verordnung festgelegt hat. Ob für Ihr Objekt eine verlängerte Sperrfrist oder die Mietpreisbremse gilt, hängt also von Bundesland und Gemeinde ab. Einen Überblick zur Lage vor Ort finden Sie auf unseren Seiten zum Immobilienverkauf in Ihrer Stadt.

Wie wird der Preis einer vermieteten Immobilie ermittelt?

Selbstnutzer fallen als Käufer weitgehend weg, solange ein Mieter im Objekt wohnt. Übrig bleiben Kapitalanleger, und die rechnen nüchtern. Die wichtigste Kennzahl ist der Kaufpreisfaktor: Kaufpreis geteilt durch die jährliche Nettokaltmiete.

Ein vereinfachtes Rechenbeispiel: Bringt eine Wohnung 9.000 Euro Nettokaltmiete im Jahr und hält ein Käufer an diesem Standort einen Faktor von 22 für angemessen, ergibt sich ein Preis von rund 198.000 Euro. Welcher Faktor marktüblich ist, unterscheidet sich stark nach Stadt, Lage, Zustand und Objektart. Liegt die Miete deutlich unter dem ortsüblichen Niveau, sinkt der Preis entsprechend – und Mieterhöhungen sind nur in den gesetzlichen Grenzen möglich.

Deshalb liegen vermietete Objekte häufig unter dem Preis vergleichbarer leerer Immobilien. Wie groß der Abstand ist, hängt vor allem von diesen Punkten ab:

Miethöhe im Vergleich zur ortsüblichen Vergleichsmiete,
Mietdauer und Zahlungsverhalten des Mieters,
Kündigungsbeschränkungen wie Sperrfristen,
Zustand und anstehende Investitionen, etwa an Dach, Heizung oder Gemeinschaftseigentum.

Welche weiteren Faktoren den Wert bestimmen, erklären wir im Ratgeber Immobilienwert: Diese Faktoren entscheiden. Eine belastbare Zahl für Ihr Objekt liefert eine Immobilienbewertung, die den Mietvertrag ausdrücklich einbezieht.

Unser Tipp: Legen Sie Kapitalanlegern von Anfang an eine saubere Mieterliste vor: Wohnfläche, Nettokaltmiete, Nebenkostenvorauszahlung, Mietbeginn, letzte Mieterhöhung, Kaution. Dazu die letzten Nebenkostenabrechnungen und bei Eigentumswohnungen die Protokolle der Eigentümerversammlungen. Nachvollziehbare Angaben senken das Risiko für den Käufer – und damit den Abschlag.

Leer verkaufen: Mieterauszug gegen Abfindung

Manche Eigentümer überlegen, das Objekt vor dem Verkauf frei zu bekommen, um auch Selbstnutzer ansprechen zu können. Kündigen dürfen Sie dafür nicht – der geplante Verkauf ist kein Kündigungsgrund, und eine Verwertungskündigung ist nur in seltenen Ausnahmefällen möglich.

Zulässig ist dagegen eine freiwillige Einigung: ein Mietaufhebungsvertrag mit festem Auszugstermin und einer Abfindung, oft ergänzt um Unterstützung bei Umzug oder Wohnungssuche. Der Mieter muss nicht zustimmen. Ob sich das rechnet, ist eine nüchterne Abwägung: Mehrerlös beim Verkauf an Selbstnutzer gegen Abfindung, Leerstandszeit und Unsicherheit. Lassen Sie eine solche Vereinbarung anwaltlich prüfen und setzen Sie den Mieter nie unter Druck. Das ist nicht nur fair, sondern schützt Sie auch vor Streit, der den Verkauf lange blockieren kann.

Welche Unterlagen brauchen Sie?

Bei vermieteten Objekten entscheidet die Aktenlage über den Preis. Stellen Sie vor der Vermarktung zusammen:

Mietvertrag mit allen Nachträgen und Vereinbarungen,
Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre und Nachweis der Kaution,
Übersicht über Mieterhöhungen und Zahlungseingänge,
Energieausweis, Grundbuchauszug, Flurkarte, Wohnflächenberechnung,
bei Eigentumswohnungen Teilungserklärung, Wirtschaftsplan und Versammlungsprotokolle,
Nachweise über Instandhaltungen und Modernisierungen.

Den kompletten Ablauf vom ersten Gespräch bis zur Schlüsselübergabe beschreibt unser Leitfaden zum Hausverkauf.

Steuern beim Verkauf einer vermieteten Immobilie

Bei vermieteten Immobilien gilt die Ausnahme für selbst genutztes Wohneigentum nicht. Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, kann auf den Gewinn Einkommensteuer anfallen. Bei der Berechnung spielen auch die bereits abgeschriebenen Beträge eine Rolle. Einzelheiten lesen Sie in unserem Ratgeber zur Spekulationssteuer bei Immobilien. Gehört die Wohnung mehreren Erben, kommen eigene Fragen hinzu – dazu unser Beitrag Erbengemeinschaft: Immobilie verkaufen.

So begleiten wir den Verkauf

Dahrendorff Immobilien verkauft vermietete Wohnungen und Häuser in ganz Deutschland – als Makler an passende Kapitalanleger oder, wo es passt, als Käufer selbst oder mit Investoren. Wir bewerten das Objekt einschließlich Mietvertrag ehrlich, bereiten Mieten und Kosten so auf, dass Anleger sie prüfen können, stimmen Besichtigungen respektvoll mit Ihren Mietern ab und klären Vorkaufsrecht und Sperrfristen, bevor sie zum Problem werden. Welche Wege es neben dem klassischen Verkauf gibt, zeigen unsere Verkaufskonzepte.

Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick zum Stand November 2026 und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich bitte an eine Rechtsanwältin, einen Rechtsanwalt oder Ihre Steuerberatung.

Häufige Fragen

Darf ich eine vermietete Wohnung ohne Zustimmung des Mieters verkaufen?

Ja. Eigentum und Mietverhältnis sind rechtlich getrennt. Sie können verkaufen, wann Sie möchten, und brauchen dafür keine Zustimmung des Mieters. Der Käufer tritt nach § 566 BGB in den bestehenden Mietvertrag ein.

Kann der Käufer dem Mieter nach dem Kauf wegen Eigenbedarf kündigen?

Grundsätzlich ja, wenn ein berechtigter Eigenbedarf besteht und die gesetzlichen Kündigungsfristen eingehalten werden. Wurde die Wohnung nach Einzug des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt, gilt zusätzlich eine Sperrfrist von mindestens drei Jahren, die die Länder in angespannten Wohnungsmärkten auf bis zu zehn Jahre verlängern können.

Hat mein Mieter ein Vorkaufsrecht?

Nur in einem bestimmten Fall: wenn die Mietwohnung nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt wurde oder werden soll und erstmals an einen Dritten verkauft wird. Dann kann der Mieter innerhalb von zwei Monaten zu denselben Bedingungen in den Kaufvertrag eintreten. Beim Verkauf eines ganzen Hauses greift dieses Recht in der Regel nicht.

Ist eine vermietete Immobilie weniger wert als eine leere?

Häufig ja, weil Selbstnutzer als Käufer wegfallen und Kapitalanleger über die Rendite rechnen. Wie groß der Unterschied ausfällt, hängt vor allem davon ab, wie nah die Miete am ortsüblichen Niveau liegt, wie zuverlässig der Mieter ist und welche Kündigungsbeschränkungen bestehen.

Darf ich meinem Mieter Geld für einen Auszug anbieten?

Ja, eine freiwillige Vereinbarung über eine Abfindung und einen Mietaufhebungsvertrag ist zulässig. Der Mieter ist aber nicht verpflichtet, darauf einzugehen. Die Vereinbarung sollte schriftlich, eindeutig und mit festem Auszugstermin geschlossen werden, am besten anwaltlich geprüft.

Quellen