Haus verkaufen trotz Kredit | Dahrendorff Immobilien

Ja, Sie können Ihr Haus verkaufen, auch wenn die Finanzierung noch läuft. Die Bank kann den Verkauf nicht verhindern, denn das Haus gehört Ihnen – sie hat nur eine Grundschuld als Sicherheit. Abgewickelt wird alles über den Notar: Der Käufer zahlt die Restschuld direkt an Ihre Bank, die Grundschuld wird gelöscht, den Rest erhalten Sie. Kosten kann der Verkauf vor allem über die Vorfälligkeitsentschädigung verursachen – und die entfällt in mehr Fällen, als viele denken.

Ein laufender Kredit ist einer der häufigsten Gründe, warum Eigentümer einen Verkauf vor sich herschieben. Dabei ist die Ablösung ein Routinevorgang, den Notare und Banken in ganz Deutschland jeden Tag abwickeln. Entscheidend ist, dass Sie Ihre Eckwerte früh kennen: Restschuld, mögliche Entschädigung und den realistischen Verkaufspreis.

Das Wichtigste in Kürze

Kündigungsrecht: Nach § 490 Abs. 2 BGB dürfen Sie einen Immobilienkredit mit fester Zinsbindung vorzeitig kündigen, wenn Sie das Haus verkaufen wollen.
Vorfälligkeitsentschädigung: Dafür darf die Bank den Zinsschaden ersetzt verlangen. Die Berechnung folgt Vorgaben des Bundesgerichtshofs und lässt sich prüfen.
Kein Entgelt nach zehn Jahren: Ist das Darlehen seit über zehn Jahren voll ausgezahlt, können Sie nach § 489 BGB ohne Entschädigung kündigen.
Ablauf über den Notar: Kaufpreis fließt zuerst an die Bank, dann wird die Grundschuld gelöscht, der Rest geht an Sie.

Darf ich mein Haus verkaufen, wenn der Kredit noch läuft?

Ja. Eigentum und Kredit sind zwei verschiedene Dinge. Die Bank hat sich über eine Grundschuld im Grundbuch abgesichert, mehr nicht. Solange der Kaufpreis ausreicht, um den Kredit abzulösen, steht dem Verkauf nichts im Weg.

Das Gesetz gibt Ihnen ein ausdrückliches Recht dazu. Nach § 490 Abs. 2 BGB können Sie ein Darlehen, das durch ein Grundpfandrecht gesichert ist und eine feste Zinsbindung hat, vorzeitig kündigen, wenn Ihre berechtigten Interessen das gebieten. Ein solches Interesse liegt nach dem Gesetz insbesondere vor, wenn Sie die Immobilie anderweitig verwerten wollen – also verkaufen. Voraussetzung: Seit der vollständigen Auszahlung sind mindestens sechs Monate vergangen. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate. Schon 1997 hatte der Bundesgerichtshof entschieden, dass die Bank einer vorzeitigen Ablösung zustimmen muss, wenn sonst ein geplanter Grundstücksverkauf scheitern würde (Urteil vom 01.07.1997, XI ZR 267/96).

Im Gegenzug darf die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Wie der Verkauf insgesamt abläuft, beschreibt unser Leitfaden zum Hausverkauf.

Was ist die Vorfälligkeitsentschädigung und wie wird sie berechnet?

Die Bank hatte mit Ihren Zinsen bis zum Ende der Zinsbindung gerechnet. Lösen Sie früher ab, legt sie das Geld rechnerisch neu an – zu den aktuellen Renditen von Hypothekenpfandbriefen. Ist dieser Wiederanlagezins niedriger als Ihr Vertragszins, entsteht ein Zinsschaden. Davon muss die Bank die ersparten Risiko- und Verwaltungskosten abziehen. Die Rechenschritte sind durch eine Reihe von BGH-Entscheidungen weitgehend vorgegeben.

Die Höhe hängt vor allem ab von:

Restschuld: Je höher, desto größer die Rechenbasis.
Restlaufzeit der Zinsbindung: Je länger die Bank noch Zinsen erwartet hätte, desto teurer.
Zinsdifferenz: Je weiter Ihr Vertragszins über den aktuellen Pfandbriefrenditen liegt, desto höher der Schaden. Bei Krediten aus der Niedrigzinsphase kann die Entschädigung deshalb heute klein ausfallen oder ganz wegfallen.
Sondertilgungsrechte: Vereinbarte, noch nicht genutzte Sondertilgungen mindern den Schaden rechnerisch.

Weil sich die Renditen täglich ändern, kann derselbe Kredit innerhalb weniger Wochen zu deutlich unterschiedlichen Beträgen führen. Fordern Sie die Berechnung deshalb schriftlich und zum geplanten Ablösetermin an.

Unser Tipp: Lassen Sie die Berechnung Ihrer Bank prüfen. Die Verbraucherzentrale Hamburg stellt nach eigenen Angaben in etwa drei von zehn Fällen eine Differenz zugunsten der Kunden fest – im Schnitt 500 bis 1.000 Euro, in Einzelfällen 5.000 bis 10.000 Euro. Die Prüfung kostet dort 125 Euro je Vertrag (Stand Januar 2024).

Wann entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung ganz?

Nicht jeder Verkauf kostet eine Entschädigung. Sie fällt zum Beispiel nicht an, wenn:

die Zinsbindung abgelaufen ist oder Sie ein Darlehen mit variablem Zins haben;
das Darlehen seit über zehn Jahren voll ausgezahlt ist. Dann können Sie nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB mit sechs Monaten Frist kündigen, auch wenn die Zinsbindung 15 oder 20 Jahre beträgt;
die Angaben im Vertrag unzureichend sind. Nach § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist der Anspruch ausgeschlossen, wenn der Vertrag die Berechnung der Entschädigung nicht ausreichend erklärt. Der BGH hat dazu 2024 und 2025 mehrfach entschieden (unter anderem XI ZR 75/23 und XI ZR 22/24); in einem Fall von 2025 (XI ZR 187/23) hielt er die Angaben einer Bank aber für ausreichend. Ob Ihr Vertrag betroffen ist, sollte ein Fachanwalt oder die Verbraucherzentrale prüfen;
die Rückzahlung aus einer Versicherung stammt, die die Rückzahlung absichern sollte (§ 502 Abs. 2 Nr. 1 BGB);
der Käufer Ihren Kredit übernimmt, sofern Bank und Käufer zustimmen.

Ein Blick in Ihren Darlehensvertrag und den Kontoauszug zum Auszahlungsdatum klärt die meisten dieser Punkte schnell.

Objekttausch: den Kredit auf die neue Immobilie mitnehmen

Wer verkauft, um woanders neu zu kaufen, kann die Entschädigung manchmal ganz vermeiden: beim Objekttausch, auch Pfandtausch genannt. Die Bank gibt die Grundschuld am alten Haus frei und lässt sich stattdessen eine an der neuen Immobilie eintragen. Der Kredit läuft mit seinen Konditionen weiter.

Einen gesetzlichen Anspruch darauf haben Sie nicht. Viele Banken stimmen trotzdem zu, wenn die neue Immobilie als Sicherheit gleichwertig ist – sie behalten so einen guten Kunden und ihre Zinsen. Rechnen Sie mit einer Bearbeitungsgebühr und mit Notar- und Grundbuchkosten. Sprechen Sie Ihre Bank an, bevor Sie verbindlich kaufen oder verkaufen, denn die zeitliche Abstimmung zwischen beiden Verträgen ist der schwierigste Teil.

So läuft der Verkauf mit laufender Finanzierung ab

Wert ermitteln: Realistischen Marktwert bestimmen lassen. Eine erste Einschätzung bekommen Sie über unsere kostenlose Immobilienbewertung; welche Faktoren zählen, lesen Sie im Beitrag zu den Faktoren des Immobilienwerts.
Bank anfragen: Restschuld zum geplanten Ablösetermin und Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung schriftlich anfordern. Daraus ergibt sich Ihr Mindestverkaufspreis.
Kündigen: Fristgerecht nach § 490 Abs. 2 oder § 489 BGB kündigen – idealerweise abgestimmt auf den Notartermin.
Verkaufen: Käufer finden, Kaufvertrag beurkunden. Der Vertrag regelt, dass ein Teil des Kaufpreises direkt an Ihre Bank fließt.
Ablösen und löschen: Der Notar holt die Löschungsbewilligung ein, die Bank erhält ihr Geld, die Grundschuld wird gelöscht.
Rest erhalten: Was nach Ablösung und Entschädigung übrig bleibt, wird an Sie ausgezahlt.

Reicht der Kaufpreis nicht? Wenn die Rechnung eng wird

Liegt der erzielbare Preis unter Restschuld plus Entschädigung, müssen Sie die Lücke aus eigenen Mitteln schließen – sonst gibt die Bank die Grundschuld nicht frei. Dann lohnt das frühe Gespräch: Banken sind bei Ratenzahlung, Stundung oder einem Verkauf in Abstimmung oft gesprächsbereiter, als man denkt. Geraten Sie mit Raten in Rückstand, sollten Sie nicht warten, bis die Bank kündigt. Wie ein freihändiger Verkauf eine Versteigerung verhindern kann, lesen Sie unter Zwangsversteigerung abwenden. Steht der Verkauf im Zusammenhang mit einer Trennung, hilft unser Beitrag zum Immobilienverkauf bei Scheidung.

Wer in finanzieller Enge bleiben möchte, wo er wohnt, kann auch den Verkauf mit anschließender Rückmiete prüfen. Wie das funktioniert und welche Vor- und Nachteile es hat, steht unter Verkaufen und als Mieter wohnen bleiben. Einen Überblick über alle Wege bieten unsere Verkaufskonzepte.

Steuern und Länderunterschiede

Bei einem selbst genutzten Haus ist die Vorfälligkeitsentschädigung in der Regel steuerlich nicht absetzbar. Bei vermieteten Immobilien kann sie unter Umständen als Veräußerungskosten zählen, etwa wenn der Gewinn innerhalb der Zehn-Jahres-Frist des § 23 EStG steuerpflichtig ist – das gehört in die Hände Ihres Steuerberaters. Darlehensrecht und Notarablauf sind bundesweit gleich. Unterschiedlich sind Marktpreise und die Grunderwerbsteuer, die der Käufer zahlt und die jedes Bundesland selbst festlegt. Regionale Informationen finden Sie auf unseren Städteseiten.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Orientierung (Stand November 2026) und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Die verbindliche Berechnung Ihrer Vorfälligkeitsentschädigung erstellt Ihre Bank; für rechtliche und steuerliche Fragen wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt oder Steuerberater.

Häufige Fragen

Kann die Bank den Verkauf meines Hauses verhindern?

Nein. Das Haus gehört Ihnen, die Bank hat nur eine Grundschuld als Sicherheit. Nach § 490 Abs. 2 BGB können Sie ein grundpfandrechtlich gesichertes Darlehen mit fester Zinsbindung vorzeitig kündigen, wenn Sie ein berechtigtes Interesse haben – der Verkauf des Hauses ist ein solches. Die Bank kann dafür aber eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung?

Eine Pauschale gibt es nicht. Die Höhe hängt von Restschuld, verbleibender Zinsbindung, Ihrem Vertragszins und den aktuellen Pfandbriefrenditen ab; ersparte Risiko- und Verwaltungskosten muss die Bank abziehen. Bei großen Restschulden und langer Restlaufzeit können fünfstellige Beträge zusammenkommen. Nur Ihre Bank kann den genauen Betrag zum Stichtag nennen.

Entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung nach zehn Jahren?

Ja. Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung des Darlehens können Sie nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung – auch wenn die vereinbarte Zinsbindung länger läuft.

Was passiert mit der Grundschuld nach dem Verkauf?

Der Notar fordert bei Ihrer Bank die Ablösesumme und die Löschungsbewilligung an. Der Käufer zahlt den nötigen Teil des Kaufpreises direkt an Ihre Bank, danach wird die Grundschuld gelöscht. Den Rest erhalten Sie. So bekommt der Käufer ein lastenfreies Haus, und niemand geht in Vorleistung.

Kann ich den Kredit auf eine neue Immobilie mitnehmen?

Manchmal. Beim sogenannten Objekttausch oder Pfandtausch stellt die Bank die Grundschuld auf eine neue Immobilie um, und der Kredit läuft weiter. Einen gesetzlichen Anspruch darauf gibt es nicht; viele Banken stimmen zu, wenn die neue Immobilie gleichwertig ist. Fragen Sie früh nach und lassen Sie sich die Bedingungen schriftlich geben.

Quellen