Erbimmobilie verkaufen | Dahrendorff Immobilien

Ja, Sie können eine geerbte Immobilie verkaufen, und meist gelingt das ohne große Hürden. Entscheidend ist die Reihenfolge: Zuerst weisen Sie nach, dass Sie Erbe sind, und lassen das Grundbuch berichtigen. Dann klären Sie die Steuerfrage und den Wert. Erst danach geht das Haus an den Markt. Wer diese Schritte kennt, vermeidet die typischen Verzögerungen und verkauft in Ruhe statt unter Druck.

Ein Erbe trifft die meisten Menschen in einer Zeit, in der ihnen nicht nach Formularen zumute ist. Dazu kommen Fragen, die man vorher nie hatte: Wer ist jetzt Eigentümer? Was kostet das Haus jeden Monat, solange es leer steht? Fallen beim Verkauf Steuern an? Dieser Ratgeber beantwortet diese Fragen für Erbinnen und Erben in ganz Deutschland – nüchtern, in der richtigen Reihenfolge und mit dem Hinweis, wo Sie fachlichen Rat brauchen.

Das Wichtigste in Kürze

Nachweis zuerst: Ohne Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll trägt das Grundbuchamt Sie nicht als Eigentümer ein – und ohne Eintragung gibt es keinen Verkauf.
Grundbuch in zwei Jahren: Stellen Sie den Antrag auf Berichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall, ist die Eintragung gebührenfrei.
Spekulationsfrist geht über: Maßgeblich ist das Kaufdatum des Erblassers. Liegt es mehr als zehn Jahre zurück, ist der Verkaufsgewinn in der Regel steuerfrei.
Erbschaftsteuer ist eine eigene Frage: Sie hängt vom Erbfall und Ihren Freibeträgen ab. Ein Verkauf kann aber die Befreiung für das Familienheim kippen.

Verkaufen, vermieten oder selbst einziehen?

Bevor Sie über Unterlagen nachdenken, steht eine Grundsatzfrage: Was soll mit dem Haus passieren? Selbst einziehen kann steuerlich interessant sein, vor allem für Kinder und Ehepartner (dazu unten mehr). Vermieten bringt laufende Einnahmen, aber auch Verwaltungsaufwand, Instandhaltung und Mieterrechte, die einen späteren Verkauf erschweren können. Verkaufen schafft Klarheit, besonders wenn Sie weit entfernt wohnen, das Haus deutlichen Sanierungsbedarf hat oder mehrere Erben beteiligt sind.

Treffen Sie diese Entscheidung nicht unter Zeitdruck, aber auch nicht auf unbestimmte Zeit. Ein leerstehendes Haus kostet weiter Grundsteuer, Versicherung, Strom und im Winter Heizung, damit keine Leitungen einfrieren. Eine realistische Einschätzung des Marktwerts ist deshalb der beste erste Schritt. Welche Faktoren den Wert bestimmen, erklären wir im Beitrag zu den Faktoren des Immobilienwerts.

Bevor Sie handeln, noch ein wichtiger Punkt: Ein Erbe können Sie innerhalb von sechs Wochen ausschlagen, nachdem Sie vom Erbfall und Ihrer Berufung als Erbe erfahren haben (§ 1944 BGB). Wer Zweifel hat, ob der Nachlass überschuldet ist, sollte sich in dieser Zeit beraten lassen und das Haus noch nicht zum Verkauf anbieten. Wer verkauft, nimmt das Erbe in aller Regel an.

Wie weisen Sie nach, dass Sie geerbt haben?

Im Grundbuch steht zunächst weiter die verstorbene Person. Damit Sie verkaufen können, muss das Grundbuchamt Sie als neue Eigentümer eintragen. Dafür verlangt es einen Nachweis der Erbfolge (§ 35 Grundbuchordnung):

Notarielles Testament oder Erbvertrag: Liegt eine solche öffentliche Urkunde vor, genügt sie zusammen mit dem Protokoll über die Eröffnung durch das Nachlassgericht in der Regel als Nachweis. Ein Erbschein ist dann meist nicht nötig.
Erbschein: Bei gesetzlicher Erbfolge oder einem handschriftlichen Testament brauchen Sie in der Regel einen Erbschein. Sie beantragen ihn beim Nachlassgericht, das ist das Amtsgericht am letzten Wohnsitz der verstorbenen Person, oder über einen Notar. Die Kosten richten sich nach dem Wert des Nachlasses.

Wie lange ein Erbschein dauert, hängt stark vom Gericht und vom Einzelfall ab. Bei klaren Verhältnissen geht es oft in wenigen Wochen, bei unbekannten Erben, Auslandsbezug oder Streit kann es Monate dauern. Stoßen Sie den Antrag deshalb früh an.

Grundbuch berichtigen – und zwei Jahre Frist beachten

Mit dem Nachweis beantragen Sie beim Grundbuchamt die Berichtigung. Ein Detail spart dabei Geld: Die Eintragung der Erben ist gebührenfrei, wenn der Antrag innerhalb von zwei Jahren seit dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht. Das gilt nach dem Kostenverzeichnis des Gerichts- und Notarkostengesetzes auch dann, wenn die Erben erst infolge einer Erbauseinandersetzung eingetragen werden. Wer die Frist verstreichen lässt, zahlt die reguläre Gebühr nach dem Wert der Immobilie.

Erben mehrere Personen gemeinsam, werden alle als Erbengemeinschaft eingetragen, und alle müssen dem Verkauf zustimmen. Was das in der Praxis bedeutet und wie Sie Blockaden lösen, erklären wir ausführlich im Ratgeber Erbengemeinschaft: Immobilie verkaufen.

Unser Tipp: Sammeln Sie schon während der Wartezeit auf den Erbschein die Unterlagen für den Verkauf: Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung, Energieausweis und Belege über Modernisierungen. Dann kann die Vermarktung beginnen, sobald die Eintragung da ist – statt erst danach Akten zu suchen.

Spekulationssteuer: Wann ist der Verkauf steuerfrei?

Verkaufen Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung mit Gewinn, ist dieser Gewinn grundsätzlich als privates Veräußerungsgeschäft zu versteuern (§ 23 EStG). Bei einer Erbschaft gilt eine wichtige Besonderheit: Erben treten in die Frist der verstorbenen Person ein. Das Gesetz rechnet ihnen bei einem unentgeltlichen Erwerb die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zu.

Für Sie heißt das: Maßgeblich ist nicht der Todestag, sondern der Tag, an dem der Erblasser das Haus gekauft hat. Hat er es vor mehr als zehn Jahren erworben oder selbst gebaut, ist der Verkaufsgewinn in der Regel steuerfrei. Auch ein Haus, das der Erblasser seinerseits geerbt hat, kann eine lange zurückreichende Frist haben.

Liegt der Kauf weniger als zehn Jahre zurück, kann die Ausnahme für selbst genutztes Wohneigentum greifen: Steuerfrei ist der Verkauf, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Ob und wie die Nutzung durch den Erblasser dabei zählt, ist eine Einzelfallfrage. Hier sollten Sie unbedingt eine Steuerberatung hinzuziehen, bevor Sie einen Kaufvertrag unterschreiben.

Achtung bei Erbengemeinschaften: Zahlt ein Miterbe die anderen aus, erwirbt er deren Anteile entgeltlich. Für diesen hinzugekauften Teil kann eine neue Zehnjahresfrist beginnen.

Erbschaftsteuer: Freibeträge und das Familienheim

Die Erbschaftsteuer ist unabhängig vom Verkauf. Sie entsteht mit dem Erbfall und richtet sich nach dem Wert dessen, was Sie erwerben, abzüglich Ihres persönlichen Freibetrags. Nach § 16 ErbStG gelten derzeit unter anderem:

Ehegatten und eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro
Kinder und Stiefkinder: 400.000 Euro je Kind
Enkel: 200.000 Euro (400.000 Euro, wenn der Elternteil bereits verstorben ist)
Geschwister, Nichten, Neffen und nicht Verwandte: 20.000 Euro

Über eine Reform der Erbschaftsteuer wird politisch diskutiert. Prüfen Sie deshalb immer den Stand zum Zeitpunkt Ihres Erbfalls.

Zusätzlich gibt es die Befreiung für das Familienheim (§ 13 ErbStG). Ehepartner können das selbst genutzte Haus steuerfrei erben, Kinder ebenfalls, soweit die Wohnfläche 200 Quadratmeter nicht übersteigt. Voraussetzung ist, dass die Erben unverzüglich selbst einziehen und das Haus zehn Jahre lang selbst bewohnen. Wer innerhalb dieser Zeit verkauft oder vermietet, verliert die Befreiung in der Regel rückwirkend. Wer diese Befreiung genutzt hat, sollte einen Verkauf deshalb vorher steuerlich durchrechnen lassen.

Die Erbschaft selbst löst übrigens keine Grunderwerbsteuer aus. Beim späteren Verkauf an Dritte zahlt wie üblich der Käufer die Grunderwerbsteuer, deren Höhe je nach Bundesland unterschiedlich ist. Wie sich das auf Ihren Markt auswirkt, finden Sie auf unseren Seiten zum Immobilienverkauf in Ihrer Stadt.

Was ist ein geerbtes Haus wert?

Viele Erben schätzen den Wert nach Gefühl oder nach dem, was die Eltern einmal bezahlt haben. Beides führt oft in die Irre. Geerbte Häuser sind häufig lange bewohnt, gut gepflegt, aber technisch und energetisch auf dem Stand ihrer Bauzeit. Heizung, Fenster, Dach und Leitungen entscheiden heute stärker über den Preis als vor einigen Jahren. Eine belastbare Bewertung berücksichtigt Lage, Zustand, Energiebedarf und aktuelle Vergleichspreise.

Diese Zahl brauchen Sie ohnehin: für die Erbschaftsteuererklärung, für die Einigung unter Miterben und für die Preisstrategie beim Verkauf. Eine erste Einschätzung erhalten Sie über unsere kostenlose Immobilienbewertung.

So läuft der Verkauf einer Erbimmobilie ab

Erbfolge klären: Testament prüfen, gegebenenfalls Erbschein beantragen, Ausschlagungsfrist im Blick behalten.
Grundbuch berichtigen: Antrag möglichst innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall stellen.
Haus sichern: Versicherung informieren, Leerstand melden, Heizung und Wasser winterfest machen.
Steuern prüfen: Kaufdatum des Erblassers, Nutzung, Familienheim – mit einer Steuerberatung.
Wert ermitteln und Unterlagen sammeln: realistische Bewertung, vollständige Akte für Käufer und Banken.
Räumen: Haushaltsauflösung planen, persönliche Erinnerungsstücke in Ruhe sichern.
Vermarkten und verkaufen: Exposé, Besichtigungen, Bonitätsprüfung der Käufer, Notartermin, Übergabe.

Wie die einzelnen Verkaufsschritte im Detail aussehen, beschreibt unser Leitfaden zum Hausverkauf. Wohnt noch ein Elternteil oder ein Angehöriger mit Wohnrecht im Haus, gelten Besonderheiten, die wir im Beitrag Haus verkaufen mit Wohnrecht erklären.

Wie wir Erben begleiten

Bei Dahrendorff Immobilien sind wir Makler und Investor zugleich. Für Erben heißt das: Wir verkaufen das Haus auf Wunsch klassisch am Markt, mit sorgfältiger Bewertung und Vermarktung. Wenn es schneller gehen soll oder das Haus schwer vermittelbar ist, prüfen wir auch einen direkten Ankauf, selbst oder mit Investoren. Welche Wege es gibt, zeigen unsere Verkaufskonzepte. In jedem Fall gilt: Vertrauen vor Tempo. Sie entscheiden, wann und wie verkauft wird.

Dieser Beitrag gibt eine allgemeine Orientierung zum Stand November 2026 und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich bitte an einen Notar, eine Rechtsanwältin oder eine Steuerberatung.

Häufige Fragen

Brauche ich immer einen Erbschein, um ein geerbtes Haus zu verkaufen?

Nicht immer. Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vor, genügt dem Grundbuchamt in der Regel diese Urkunde zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts (§ 35 GBO). Bei einem handschriftlichen Testament oder gesetzlicher Erbfolge verlangt das Grundbuchamt meist einen Erbschein.

Fällt Spekulationssteuer an, wenn ich ein geerbtes Haus verkaufe?

Das hängt vom Kaufdatum des Erblassers ab. Erben übernehmen dessen Zehnjahresfrist nach § 23 EStG. Hat die verstorbene Person die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist der Gewinn beim Verkauf in der Regel steuerfrei. Liegt der Kauf kürzer zurück, kommt es auf die Nutzung an. Lassen Sie den Einzelfall von einer Steuerberatung prüfen.

Fällt beim Verkauf einer Erbimmobilie Erbschaftsteuer an?

Die Erbschaftsteuer entsteht mit dem Erbfall, nicht mit dem Verkauf. Sie richtet sich nach dem Wert Ihres Erwerbs und Ihren persönlichen Freibeträgen, etwa 400.000 Euro je Kind. Ein Verkauf kann aber Steuerbefreiungen wieder entfallen lassen, zum Beispiel beim Familienheim, das zehn Jahre selbst genutzt werden muss.

Wie lange dauert der Verkauf einer geerbten Immobilie?

Rechnen Sie mit mehreren Monaten. Zuerst müssen Erbnachweis und Grundbuchberichtigung erledigt sein, deren Dauer je nach Nachlassgericht stark schwankt. Bewertung, Unterlagen und Vermarktung lassen sich aber parallel vorbereiten, sodass der Verkauf direkt nach der Eintragung starten kann.

Quellen