Teilverkauf Immobilie: Kosten & Alternativen

Beim Teilverkauf verkaufen Sie einen Anteil Ihrer Immobilie – meist 10 bis 50 Prozent – an ein Unternehmen, erhalten dafür eine Einmalzahlung und wohnen weiter im Haus. Für die Nutzung des verkauften Anteils entrichten Sie jeden Monat ein Nutzungsentgelt, beim späteren Gesamtverkauf oft noch ein Durchführungsentgelt. Unterm Strich ist das Modell in den meisten Fällen teurer als ein Darlehen. Stiftung Warentest rät grundsätzlich davon ab, die Verbraucherzentralen warnen seit Jahren.

Das Bedürfnis dahinter ist berechtigt: Viele Eigentümer in Deutschland haben ein abbezahltes Haus und eine schmale Rente. Das Vermögen steckt im Grundbuch, nicht auf dem Konto. Die Werbung für den Teilverkauf verspricht, beides zusammenzubringen. Bevor Sie unterschreiben, sollten Sie aber wissen, was der Vertrag über zehn Jahre wirklich kostet – und welche anderen Wege es gibt.

Das Wichtigste in Kürze

Nutzungsentgelt: Laut Verbraucherzentrale verlangen Anbieter mindestens rund 4,99 Prozent des Auszahlungsbetrags pro Jahr, oft nur für zehn Jahre festgeschrieben.
Kosten am Ende: Beim Gesamtverkauf fallen häufig rund 3,3 Prozent des gesamten Verkaufspreises an – nicht nur auf den verkauften Anteil.
Instandhaltung: Reparaturen und Modernisierung tragen Sie meist allein, auch für den Anteil des Anbieters.
Vergleich: Ein Immobiliendarlehen gab es laut Verbraucherzentrale im Januar 2026 bei guter Bonität ab etwa 3,3 Prozent – und das Haus bleibt ganz Ihres.

Wie funktioniert ein Teilverkauf der Immobilie?

Ein Anbieter kauft einen Miteigentumsanteil an Ihrem Haus und wird im Grundbuch als Miteigentümer eingetragen. Sie erhalten den Kaufpreis für diesen Anteil als einmalige Auszahlung. Zu Ihren Gunsten wird ein Nießbrauch nach § 1030 BGB eingetragen: Sie dürfen das ganze Haus weiter allein nutzen.

Für diese Nutzung entrichten Sie ab dem ersten Monat ein Nutzungsentgelt. Es fühlt sich an wie Miete, rechnet sich aber wie ein Zins: Es bemisst sich am ausgezahlten Betrag, nicht an der Wohnfläche. Rechtlich ist der Teilverkauf dennoch kein Kredit. Das Oberlandesgericht Hamburg hat im August 2026 laut Fachpresse entschieden, dass Teilverkaufsverträge eine eigenständige Vertragsart sind und nicht dem Verbraucherdarlehensrecht unterliegen (Az. 5 UKl 2/25). Damit gelten Schutzregeln wie die Prüfung Ihrer Kreditwürdigkeit nicht. Der Verbraucherzentrale Bundesverband kritisiert genau das und fordert eine Regulierung nach dem Vorbild des Immobiliar-Darlehensrechts.

Seit 2018 wurden laut Positionspapier des vzbv über 5.000 Teilverkaufsverträge in Deutschland geschlossen. Die Angebote sind nicht standardisiert – jeder Vertrag muss einzeln gelesen werden.

Was kostet ein Teilverkauf über zehn Jahre?

Ein Rechenbeispiel mit runden Werten und den Sätzen, die die Verbraucherzentrale nennt:

Haus: Verkehrswert 400.000 Euro, Sie verkaufen 20 Prozent und erhalten 80.000 Euro.
Nutzungsentgelt: 4,99 Prozent von 80.000 Euro sind 3.992 Euro im Jahr, rund 333 Euro im Monat. Nach zehn Jahren: 39.920 Euro.
Durchführungsentgelt beim späteren Gesamtverkauf: 3,3 Prozent von 400.000 Euro sind 13.200 Euro.
Summe nach zehn Jahren: rund 53.000 Euro Kosten für 80.000 Euro Auszahlung – und 20 Prozent Ihres Hauses gehören weiterhin dem Anbieter.

Zum Vergleich ein tilgungsfreies Darlehen über 80.000 Euro zu 3,3 Prozent: 2.640 Euro Zinsen im Jahr, rund 26.400 Euro in zehn Jahren, kein Entgelt beim Verkauf, das Eigentum bleibt vollständig bei Ihnen. Die Differenz liegt in diesem Beispiel bei über 26.000 Euro. Stiftung Warentest kam 2024 zum gleichen Befund: Teilverkäufe sind im Vergleich mit tilgungsfreien Darlehen fast immer teurer.

Ein Rechenbeispiel ersetzt kein konkretes Angebot. Zinsen ändern sich, Anbieter bieten unterschiedliche Konditionen, und manche Darlehen bekommen ältere Eigentümer nicht ohne Weiteres. Aber die Größenordnung zeigt, warum sich der Vergleich lohnt.

Unser Tipp: Lassen Sie den Wert Ihrer Immobilie ermitteln, bevor Sie mit einem Teilverkaufs-Anbieter sprechen. Der Anbieter bewertet Ihr Haus selbst – jeder Euro, den diese Bewertung unter dem Marktwert liegt, verkleinert Ihre Auszahlung. Eine erste Einschätzung bekommen Sie über unsere kostenlose Immobilienbewertung.

Die Kosten, die erst am Ende sichtbar werden

Das Durchführungsentgelt wird fällig, wenn das Haus später komplett verkauft wird, und bemisst sich laut Verbraucherzentrale am gesamten Verkaufspreis. Sie tragen es also auch für den Anteil, der Ihnen gehört.

Manche Verträge enthalten statt oder neben dem Entgelt eine Mindesterlös-Regel: Der Anbieter soll beim Verkauf zum Beispiel mindestens 117 Prozent seines ursprünglichen Anteils erhalten. Fehlt die Wertsteigerung, wird die Lücke von Ihrem Erlös abgezogen. Fällt der Wert der Immobilie, tragen Sie das Risiko laut vzbv allein.

Dazu kommt die Instandhaltung. Neue Heizung, Dach, Fenster, Dämmung: In vielen Verträgen tragen Sie den vollen Betrag, obwohl Ihnen nur noch ein Teil gehört. Steigert die Maßnahme den Wert, verdient der Anbieter beim späteren Verkauf mit. Gerade bei älteren Häusern, bei denen energetische Sanierungen anstehen, ist das ein erheblicher Punkt. Welche Faktoren den Wert Ihres Hauses bestimmen, lesen Sie in unserem Beitrag zu den Faktoren des Immobilienwerts.

Welche Risiken stecken im Vertrag?

Das größte Risiko ist das Nutzungsentgelt selbst. Wer es nicht mehr aufbringen kann, muss unter Umständen das ganze Haus verkaufen und ausziehen. Der vzbv schildert den Fall eines Eigentümers, dessen Entgelt nach dem Zinsanstieg auf das Zwei- bis Dreifache stieg. Wenn die Festschreibung nach zehn Jahren endet, wird neu verhandelt oder das Entgelt steigt mit einem Index – was im elften Jahr gilt, steht beim Vertragsschluss oft nicht fest. Die Verbraucherzentrale Hamburg rät deshalb zu möglichst langen Festschreibungen.

Auch der Rückkauf ist selten die einfache Ausstiegstür, als die er beworben wird. Er erfolgt in der Regel zum dann aktuellen Wert des Anteils zuzüglich vereinbarter Entgelte. Und Ihre Erben übernehmen die Konstruktion mit: Endet Ihr Nießbrauch mit dem Tod, müssen sie den Anteil zurückkaufen oder gemeinsam mit dem Anbieter verkaufen. Wie Erben mit einer Immobilie umgehen können, beschreiben wir im Beitrag zur Erbimmobilie.

Für wen kann ein Teilverkauf trotzdem passen?

Fair bleibt fair: Es gibt Fälle, in denen das Modell vertretbar ist. Wenn Sie wegen Alter oder Einkommen kein Darlehen mehr bekommen, wenn das Bleiben im eigenen Haus für Sie über allem steht und wenn es um einen überschaubaren Betrag über einen absehbaren Zeitraum geht, kann ein Teilverkauf ein gangbarer Weg sein. Dann gilt: konkretes Vertragsangebot einholen, selbst nachrechnen, Klauseln anwaltlich prüfen lassen und die Beratung der Verbraucherzentrale nutzen.

Vier Alternativen zum Teilverkauf

1. Darlehen auf die schuldenfreie Immobilie. Ein abbezahltes Haus ist eine sehr gute Sicherheit. Sprechen Sie mit Ihrer Bank über ein Immobiliendarlehen, auch tilgungsfrei. Das Eigentum bleibt vollständig bei Ihnen.

2. Verkauf mit Wohnrecht oder Nießbrauch. Sie verkaufen das ganze Haus und behalten ein im Grundbuch eingetragenes Recht, darin zu wohnen. Der Wert des Rechts mindert den Kaufpreis, ein monatliches Entgelt fällt in der Regel nicht an. Details lesen Sie in unserem Ratgeber Haus verkaufen mit Wohnrecht.

3. Verkauf und Rückmiete. Sie verkaufen das ganze Haus ohne Belastung im Grundbuch und bleiben als Mieter wohnen. Der Kaufpreis fällt meist höher aus als beim Wohnrecht, dafür fällt eine Miete an, und Ihr Schutz ergibt sich aus Mietrecht und Vertrag. Auch hier gilt: Mehr Absicherung, etwa zusätzlich ein Wohnrecht im Grundbuch, bedeutet einen niedrigeren Kaufpreis. Wie das bei uns funktioniert, steht unter Verkaufen und als Mieter wohnen bleiben.

4. Verkaufen und kleiner wohnen. Das große Haus wird verkauft, eine barrierearme Wohnung gekauft oder gemietet, die Differenz bleibt frei verfügbar. Ohne Entgelt, ohne Miteigentümer. Wie ein Verkauf von Anfang bis Ende abläuft, zeigt unser Leitfaden zum Hausverkauf.

Welcher Weg passt, hängt an Ihrem Kapitalbedarf, Ihrem Alter und daran, wie wichtig Ihnen das Bleiben ist. Einen Überblick über die Wege, die Dahrendorff Immobilien als Makler und Investor anbietet, finden Sie bei unseren Verkaufskonzepten. Regionale Marktdaten und die je Bundesland unterschiedliche Grunderwerbsteuer finden Sie auf unseren Städteseiten.

Wie wir mit dem Thema umgehen

Wenn Sie mit dem Gedanken an einen Teilverkauf zu uns kommen, bekommen Sie zuerst eine Zahl und keine Empfehlung: was Ihr Haus heute realistisch wert ist. Erst danach sprechen wir über Wege. Dahrendorff Immobilien vermittelt keine Teilverkäufe. Bieten wir Ihnen selbst einen Ankauf mit Rückmiete an, sind wir dabei Käufer und nicht Ihr Berater – lassen Sie unser Angebot deshalb gern von der Verbraucherzentrale oder einem Anwalt prüfen.

Dieser Beitrag gibt den Stand vom November 2026 wieder und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihren konkreten Fall sprechen Sie bitte mit einem Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.

Häufige Fragen

Wie viel Prozent meiner Immobilie kann ich teilverkaufen?

Die Anbieter kaufen üblicherweise Anteile bis höchstens 50 Prozent. Viele setzen zusätzlich Mindestwerte für die Immobilie oder die Auszahlung voraus. Die genauen Grenzen unterscheiden sich je nach Anbieter und sollten im konkreten Angebot stehen.

Ist ein Teilverkauf ein Kredit?

Rechtlich nicht. Das Oberlandesgericht Hamburg hat im August 2026 laut Medienberichten entschieden, dass Teilverkaufsverträge eine eigene Vertragsart sind und nicht unter das Verbraucherdarlehensrecht fallen. Wirtschaftlich wirkt das Nutzungsentgelt aber wie ein Zins auf den Auszahlungsbetrag. Verbraucherschützer fordern deshalb, die Schutzregeln für Immobilienkredite auf den Teilverkauf anzuwenden.

Was passiert, wenn ich das Nutzungsentgelt nicht mehr aufbringen kann?

Dann droht, ähnlich wie bei einem nicht bedienten Kredit, der Verkauf der gesamten Immobilie und im schlimmsten Fall der Auszug. Der Verbraucherzentrale Bundesverband weist zudem darauf hin, dass vor Vertragsschluss derzeit nicht geprüft werden muss, ob Sie die Zahlungen dauerhaft leisten können.

Wer zahlt beim Teilverkauf Reparaturen und Modernisierung?

In vielen Verträgen tragen Sie Instandhaltung und Modernisierung allein, auch für den Anteil, der dem Anbieter gehört. Steigt der Wert dadurch, profitiert der Anbieter beim späteren Verkauf mit. Prüfen Sie diese Klausel vor der Unterschrift besonders genau.

Welche Alternativen gibt es zum Teilverkauf?

Häufig günstiger sind ein Darlehen auf die schuldenfreie Immobilie, der Verkauf mit Wohnrecht oder Nießbrauch, der Verkauf mit anschließender Rückmiete oder der Verkauf und Umzug in eine kleinere Wohnung. Welcher Weg passt, hängt von Ihrem Kapitalbedarf, Ihrem Alter und Ihrem Wunsch ab, im Haus zu bleiben.

Quellen