Immobilie verkaufen bei Scheidung

Wenn sich ein Paar trennt, gibt es für das gemeinsame Haus im Kern fünf Wege: gemeinsam verkaufen, einer übernimmt und zahlt den anderen aus, gemeinsam behalten und vermieten, auf die Kinder übertragen oder als letzten Ausweg die Teilungsversteigerung. Der einvernehmliche Verkauf ist in den meisten Fällen der sauberste und wirtschaftlich beste Weg, weil sich Geld leichter teilen lässt als ein Haus.

Eine Trennung gehört zu den schwersten Phasen im Leben, und mittendrin steht oft das Haus, in dem vielleicht die Kinder groß geworden sind. Dieser Ratgeber zeigt, welche Optionen Sie haben, wo steuerliche Fallen liegen und wie ein geordneter Verkauf abläuft. Die Regeln dazu sind Bundesrecht und gelten in ganz Deutschland.

Das Wichtigste in Kürze

Gemeinsames Eigentum, gemeinsame Entscheidung: Stehen beide im Grundbuch, kann keiner das ganze Haus allein verkaufen.
Teilungsversteigerung nur als letzter Ausweg: Sie kostet Zeit, Gebühren und meist einen Teil des Werts.
Steuern im Blick behalten: Wer vor dem Verkauf auszieht oder seinen Anteil an den Ex-Partner verkauft, kann innerhalb von zehn Jahren Spekulationssteuer auslösen.
Ein neutraler Wert nimmt Streit heraus: Eine nachvollziehbare Bewertung ist die Grundlage für jede faire Lösung.

Welche Optionen gibt es für das gemeinsame Haus?

Welcher Weg zu Ihnen passt, hängt von den Eigentumsanteilen, der Restschuld, Ihrem Einkommen und davon ab, ob Kinder im Haus wohnen.

Gemeinsam verkaufen: Sie verkaufen das Haus, lösen den Kredit ab und teilen den Erlös nach den Eigentumsanteilen. Das beendet die finanzielle Verflechtung.
Einer übernimmt, der andere wird ausbezahlt: Das setzt voraus, dass der Übernehmende die Auszahlung und die Rate allein finanzieren kann und die Bank den anderen aus der Haftung entlässt.
Gemeinsam behalten und vermieten: Das bindet Sie weiter aneinander und funktioniert nur bei gutem Einvernehmen.
Übertragung auf die Kinder: rechtlich und steuerlich anspruchsvoll, oft mit Wohnrecht oder anderen Auflagen verbunden.
Teilungsversteigerung: der Weg, wenn keine Einigung gelingt.

Warum ist der gemeinsame Verkauf meist die fairste Lösung?

Weil am Ende ein klarer Betrag steht. Statt über Quadratmeter, Renovierungen und Erinnerungen zu streiten, teilen Sie Geld. Ein Verkauf mit Ruhe und einer vernünftigen Vermarktung erzielt zudem in der Regel einen besseren Preis als ein Verkauf unter Zeitdruck oder im offenen Streit. Wie ein Hausverkauf Schritt für Schritt abläuft, erklärt unser Leitfaden zum Hausverkauf.

Läuft noch ein Darlehen, ist das kein Hindernis. Der Notar sorgt dafür, dass die Bank aus dem Kaufpreis abgelöst wird und die Grundschuld gelöscht werden kann. Endet die Zinsbindung erst später, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Einzelheiten stehen im Beitrag Haus verkaufen trotz laufender Finanzierung.

Unser Tipp: Lassen Sie den Wert des Hauses früh von einer neutralen Stelle einschätzen, am besten schon im Trennungsjahr und so, dass beide Seiten dieselbe Grundlage sehen. Eine nachvollziehbare Bewertung nimmt dem Thema Geld viel Konfliktpotenzial. Welche Faktoren dabei zählen, zeigt unser Ratgeber Was bestimmt den Wert einer Immobilie?

Grundbuch, Kredit und Zustimmung: Was müssen Sie vorab klären?

Das Grundbuch. Maßgeblich ist, wer als Eigentümer eingetragen ist und zu welchen Anteilen. Jeder Miteigentümer kann über seinen eigenen Anteil verfügen, über das ganze Haus aber nur alle gemeinsam (§ 747 BGB). Eine halbe Immobilie, in der der Ex-Partner weiter wohnt, ist für fremde Käufer allerdings kaum interessant.

Die Zustimmung im gesetzlichen Güterstand. Auch wenn das Haus nur einem Ehegatten gehört, kann er es nicht ohne Weiteres allein verkaufen. Leben Sie in der Zugewinngemeinschaft und ist das Haus Ihr ganzes oder nahezu ganzes Vermögen, brauchen Sie die Einwilligung des anderen (§ 1365 BGB). Das gilt bis zur rechtskräftigen Scheidung. Verweigert der Partner sie ohne ausreichenden Grund, kann das Familiengericht die Zustimmung ersetzen.

Der Kredit. Haben beide den Darlehensvertrag unterschrieben, haften beide als Gesamtschuldner. Die Bank kann von jedem die volle Rate verlangen, unabhängig davon, wer noch im Haus wohnt. Vereinbaren Sie früh schriftlich, wer bis zum Verkauf zahlt und wie diese Zahlungen später verrechnet werden. Geraten die Raten ins Stocken, droht im schlimmsten Fall eine Zwangsversteigerung durch die Bank. Wie Sie gegensteuern, lesen Sie im Ratgeber Zwangsversteigerung abwenden.

Steuern: Wann droht beim Verkauf nach der Trennung Spekulationssteuer?

Ob der Gewinn aus dem Verkauf steuerpflichtig ist, regelt § 23 EStG. Steuerfrei ist der Verkauf, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen oder wenn Sie das Haus seit dem Kauf ausschließlich oder im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt haben.

Bei einer Trennung kann genau diese Eigennutzung wegfallen. Zieht ein Partner aus und wird das Haus erst Jahre später verkauft, fehlt ihm unter Umständen die eigene Nutzung in den maßgeblichen Jahren. Dass der Ex-Partner oder die gemeinsamen Kinder weiter im Haus wohnen, ersetzt die eigene Nutzung nicht ohne Weiteres.

Besonders aufpassen sollten Sie, wenn ein Partner seine Hälfte an den anderen verkauft. Der Bundesfinanzhof hat 2023 entschieden, dass ein solcher Verkauf im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung ein privates Veräußerungsgeschäft sein kann (Az. IX R 11/21). Im entschiedenen Fall war der Ehemann ausgezogen. Dass die Ex-Frau mit einer Teilungsversteigerung gedroht hatte, machte den Verkauf nach Auffassung des Gerichts nicht unfreiwillig. Der Bund der Steuerzahler rät deshalb, den Zeitpunkt der Übertragung genau zu planen.

Der Zeitpunkt kann also bares Geld wert sein. Weil jeder Fall anders liegt, sollten Sie Verkauf oder Übertragung vorher mit einer Steuerberatung durchrechnen. Dieser Abschnitt ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Wie läuft der gemeinsame Verkauf praktisch ab?

Ein geordneter Verkauf bei einer Trennung folgt denselben Schritten wie jeder andere Hausverkauf, mit ein paar Besonderheiten:

Gemeinsame Grundlage schaffen: neutrale Bewertung, aktueller Grundbuchauszug und eine Aufstellung der Restschuld von der Bank.
Rollen klären: Wer ist Ansprechpartner für Makler und Interessenten, wer zeigt das Haus, wer hält die Unterlagen? Viele Paare vereinbaren, dass der Makler beide gleichzeitig informiert.
Mindestpreis und Entscheidungsweg festlegen: Bis zu welchem Preis darf ohne Rückfrage verhandelt werden? Das erspart spätere Vorwürfe.
Erlösverteilung schriftlich regeln: Nach Ablösung des Kredits wird der Rest nach Eigentumsanteilen verteilt, sofern Sie nichts anderes vereinbaren. Ausgleichszahlungen aus dem Zugewinnausgleich regeln Sie am besten mit anwaltlicher Hilfe.
Notartermin gemeinsam wahrnehmen: Beide Eigentümer müssen den Kaufvertrag unterschreiben, notfalls über eine notarielle Vollmacht.

Teilungsversteigerung: Was kostet der Zwangsweg?

Können sich beide Seiten nicht einigen, kann jeder Miteigentümer beim Amtsgericht die Teilungsversteigerung beantragen. Das Verfahren folgt den Regeln der Zwangsversteigerung (§ 180 ZVG). Der Miteigentümer, der nicht versteigern will, kann eine einstweilige Einstellung beantragen, wenn sie nach Abwägung der Interessen angemessen ist, zunächst für höchstens sechs Monate. Geht es um das Wohl gemeinsamer Kinder, sind weitere Einstellungen möglich. Insgesamt darf das Verfahren aber nicht länger als fünf Jahre ruhen.

Wirtschaftlich ist die Versteigerung fast immer der schlechteste Weg. Es fallen Gerichts- und Gutachterkosten an, das Verfahren dauert lange, und Sie geben die Kontrolle über den Preis ab. Interessenten können das Haus vorher meist nicht von innen besichtigen und bieten entsprechend vorsichtig. Häufig ist schon die Ankündigung einer Versteigerung der Moment, in dem beide Seiten doch noch über einen gemeinsamen Verkauf sprechen.

Und wenn einer im Haus bleiben möchte?

Oft möchte ein Partner mit den Kindern wohnen bleiben, kann den Anteil des anderen aber nicht finanzieren. Dann lohnt ein Blick auf Alternativen zum klassischen Verkauf. Bei einem Teilverkauf wird nur ein Anteil verkauft, bei einem Modell aus Kaufen und Zurückmieten wird das ganze Haus verkauft und anschließend gemietet. Beide Wege haben Kosten und Bedingungen, die Sie mit Ihrer Situation abgleichen sollten, etwa Nutzungsentgelt, Miethöhe und Vertragslaufzeit. Einen Überblick geben unsere Verkaufskonzepte.

So begleiten wir den Verkauf bei einer Trennung

Wir ergreifen keine Partei. Unser Anspruch ist eine transparente Bewertung als gemeinsame Grundlage, eine diskrete Vermarktung und Verhandlungen, bei denen am Ende ein marktgerechter Preis steht. Als Makler und Investor können wir auch selbst oder mit Investoren kaufen, wenn ein schneller und stiller Verkauf gewünscht ist. Ob das in Ihrer Lage sinnvoll ist, sagen wir Ihnen offen. Eine erste Einschätzung bekommen Sie über unsere kostenlose Immobilienbewertung.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Fragen zu Zugewinnausgleich, Scheidungsfolgenvereinbarung und Spekulationssteuer wenden Sie sich bitte an eine Rechtsanwältin, einen Rechtsanwalt oder eine Steuerberatung.

Häufige Fragen

Können wir unser Haus schon im Trennungsjahr verkaufen?

Ja, wenn beide Eigentümer zustimmen. Stehen beide im Grundbuch, kann keiner das ganze Haus allein verkaufen (§ 747 BGB). Ein Verkauf im Trennungsjahr verschafft oft mehr Zeit für eine gute Vermarktung. Steuerlich sollte der Zeitpunkt vorher geprüft werden.

Was passiert, wenn mein Ex-Partner nicht verkaufen will?

Dann kann jeder Miteigentümer beim Amtsgericht die Teilungsversteigerung beantragen (§ 180 ZVG). Das Gericht kann das Verfahren auf Antrag einstweilen einstellen, etwa zum Schutz gemeinsamer Kinder, insgesamt aber höchstens fünf Jahre. Wirtschaftlich ist die Versteigerung meist der schlechteste Weg, eine Einigung lohnt sich fast immer.

Fällt Spekulationssteuer an, wenn ich meine Haushälfte an meinen Ex-Partner verkaufe?

Das ist möglich. Der Bundesfinanzhof hat 2023 entschieden, dass der Verkauf eines Miteigentumsanteils an den geschiedenen Ehegatten innerhalb von zehn Jahren ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft sein kann (BFH, IX R 11/21), wenn der Verkäufer vorher ausgezogen ist. Lassen Sie den Fall vorab steuerlich prüfen. Dies ersetzt keine Steuerberatung.

Brauche ich die Zustimmung meines Ehepartners, wenn das Haus nur mir gehört?

Unter Umständen ja. Im gesetzlichen Güterstand braucht ein Ehegatte die Einwilligung des anderen, wenn er über sein Vermögen im Ganzen verfügt (§ 1365 BGB). Ist das Haus Ihr ganzes oder nahezu ganzes Vermögen, gilt das bis zur rechtskräftigen Scheidung. Dies ersetzt keine Rechtsberatung.

Wer zahlt bis zum Verkauf die Kreditrate?

Haben beide den Darlehensvertrag unterschrieben, haften beide als Gesamtschuldner. Die Bank kann von jedem die volle Rate verlangen, unabhängig davon, wer im Haus wohnt. Regeln Sie deshalb früh schriftlich, wer bis zum Verkauf zahlt und wie das beim Erlös verrechnet wird.

Quellen