Haus verkaufen mit Wohnrecht | Dahrendorff Immobilien

Ja, Sie können ein Haus verkaufen, auf dem ein Wohnrecht oder ein Nießbrauch lastet – und zwar ohne Zustimmung der berechtigten Person. Das Recht verschwindet durch den Verkauf aber nicht. Es bleibt im Grundbuch stehen, geht auf den Käufer über und senkt den Preis deutlich. Ob sich ein Verkauf mit Belastung lohnt oder ob Sie das Recht vorher ablösen, entscheidet am Ende eine nüchterne Rechnung.

Die Ausgangslage ist in ganz Deutschland ähnlich: Eltern haben ihr Haus vor Jahren an die Kinder übertragen und sich ein lebenslanges Wohnrecht oder einen Nießbrauch vorbehalten. Jetzt soll verkauft werden – weil ein Umzug ins Pflegeheim ansteht, weil Geschwister das Erbe teilen wollen oder weil das Haus schlicht zu groß geworden ist. Andere Eigentümer denken umgekehrt: Sie möchten selbst verkaufen und sich dabei ein Wohnrecht sichern. Für beide Fälle gilt, was wir hier erklären.

Das Wichtigste in Kürze

Zwei Rechte, ein Unterschied: Das Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) erlaubt nur das Selbstbewohnen, der Nießbrauch (§ 1030 BGB) auch das Vermieten.
Das Recht reist mit: Eingetragen in Abteilung II des Grundbuchs, bleibt es beim Verkauf bestehen, bis es gelöscht wird.
Abschlag nach Formel: Jahreswert der Nutzung mal Vervielfältiger aus der Tabelle des Bundesfinanzministeriums – das ist die Orientierung, keine feste Preiszusage des Marktes.
Mehr Sicherheit, weniger Geld: Je stärker das Wohnen abgesichert ist, desto niedriger fällt der Kaufpreis aus. Das gilt für jedes Modell.

Wohnrecht oder Nießbrauch: Was steht in Ihrem Grundbuch?

Bevor Sie über Preise reden, klären Sie, welches Recht eingetragen ist. Beide stehen in Abteilung II des Grundbuchs, unterscheiden sich aber erheblich.

Das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit. Die berechtigte Person darf das Haus oder einen Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung nutzen. Familienangehörige und Pflegepersonen dürfen mit einziehen. Vermieten darf sie die Räume ohne Gestattung des Eigentümers nicht. Den genauen Wortlaut finden Sie beim Bundesministerium der Justiz.

Der Nießbrauch nach § 1030 BGB geht weiter. Er erlaubt, sämtliche Nutzungen aus der Immobilie zu ziehen – also auch Mieteinnahmen, wenn die berechtigte Person längst woanders wohnt. Deshalb ist ein Nießbrauch für einen Käufer in der Regel die schwerere Belastung.

Gemeinsam ist beiden: Sie sind höchstpersönlich, nicht übertragbar und enden spätestens mit dem Tod der berechtigten Person. Entscheidend für Ihren Verkauf ist allerdings nicht nur das Gesetz, sondern der konkrete Wortlaut der Eintragung und des Übertragungsvertrags. Darin steht zum Beispiel, wer Instandhaltung und Nebenkosten trägt oder was beim Auszug gilt.

Wer kauft ein Haus mit eingetragenem Wohnrecht?

Weil das Recht dinglich gesichert ist, wirkt es gegenüber jedem neuen Eigentümer. Der Käufer erwirbt das Haus also mitsamt der Belastung und kann es auf unbestimmte Zeit nicht selbst bewohnen. Damit fällt die größte Käufergruppe weg: Familien, die ein Zuhause zum Einziehen suchen. Auch Banken finanzieren solche Objekte zurückhaltender.

Übrig bleibt ein deutlich kleinerer Kreis: Kapitalanleger mit langem Atem, Investoren, die solche Konstellationen gezielt ankaufen, und Angehörige innerhalb der Familie. Diese Käufer rechnen nüchtern und kaufen nur mit spürbarem Abschlag. Planen Sie deshalb mehr Zeit ein als für einen gewöhnlichen Verkauf. Den gesamten Ablauf eines Verkaufs von der Vorbereitung bis zur Übergabe beschreibt unser Leitfaden zum Hausverkauf.

Wie stark mindert ein Wohnrecht den Verkaufspreis?

Die übliche Orientierung lautet: Verkehrswert ohne Belastung minus Kapitalwert des Rechts. Der Kapitalwert ergibt sich aus dem Jahreswert der Nutzung, multipliziert mit einem Vervielfältiger. Grundlage ist § 14 des Bewertungsgesetzes mit einem Zinssatz von 5,5 Prozent; die Vervielfältiger veröffentlicht das Bundesfinanzministerium jährlich auf Basis der aktuellen Sterbetafel. Der Jahreswert entspricht in etwa der ortsüblichen Nettokaltmiete und ist nach § 16 BewG gedeckelt: höchstens der Wert des Grundstücks geteilt durch 18,6.

Ein Rechenbeispiel mit runden Werten:

Einfamilienhaus, Verkehrswert ohne Belastung 400.000 Euro.
Jahreswert der Nutzung: ortsübliche Kaltmiete von 1.000 Euro im Monat, also 12.000 Euro im Jahr (die Deckelung von 400.000 ÷ 18,6 ≈ 21.500 Euro greift nicht).
Berechtigte Person: Frau, 75 Jahre. Vervielfältiger für Stichtage ab 1. Januar 2026: 9,393. Kapitalwert: rund 112.700 Euro.
Bei einem 75-jährigen Mann liegt der Vervielfältiger bei 8,282, der Kapitalwert bei rund 99.400 Euro.

Der belastete Wert läge in diesem Beispiel also grob zwischen 287.000 und 301.000 Euro. Zwei Einschränkungen sind wichtig: Die Tabelle stammt aus dem Steuerrecht, nicht vom Markt. Ein Käufer, der das Risiko eines sehr langen Wohnrechts trägt, zieht oft mehr ab, als die Formel ergibt. Und die Lage entscheidet, wie viele Käufer es überhaupt gibt. Welche Faktoren den Ausgangswert bestimmen, erklären wir im Beitrag zu den Faktoren des Immobilienwerts.

Unser Tipp: Lassen Sie den Wert immer zweimal ermitteln – einmal ohne und einmal mit dem eingetragenen Recht. Erst die Gegenüberstellung zeigt, welche Abfindung für die berechtigte Person fair ist und ab welchem Betrag sich eine Ablösung für alle rechnet. Eine erste Einschätzung bekommen Sie bei uns über die kostenlose Immobilienbewertung.

Wohnrecht vor dem Verkauf ablösen: oft der wirtschaftlichere Weg

In vielen Fällen fährt die Familie besser, wenn das Recht vor dem Verkauf aus dem Grundbuch verschwindet. Der Mehrerlös für ein freies Haus ist am Markt häufig höher als die Abfindung, die die berechtigte Person für ihren Verzicht erwartet. Das ist aber kein Automatismus, sondern eine Frage der Rechnung.

Eine Löschung ist nur einvernehmlich möglich. Gegen den Willen der berechtigten Person geht nichts. Der Ablauf:

Doppelbewertung: Wert mit und ohne Belastung ermitteln. Die Differenz ist die Verhandlungsgrundlage.
Abfindung vereinbaren: Sie orientiert sich am Kapitalwert und an der Lebenssituation der berechtigten Person.
Löschungsbewilligung: Die berechtigte Person bewilligt die Löschung in notariell beglaubigter Form.
Grundbuch: Der Notar reicht die Bewilligung beim Grundbuchamt ein.
Kaufvertrag: Häufig wird die Löschung im Kaufvertrag Zug um Zug mit der Kaufpreiszahlung geregelt, sodass niemand in Vorleistung geht.

Denken Sie bei der Abfindung auch an die Steuer. Ist das Recht seinerzeit im Rahmen einer Schenkung vorbehalten worden, kann der Wegfall gegen Zahlung schenkung- oder einkommensteuerliche Folgen haben. Das gehört vor der Unterschrift auf den Tisch eines Steuerberaters.

Sonderfall Pflegeheim: Das Recht besteht weiter

Zieht die berechtigte Person dauerhaft in eine Pflegeeinrichtung, erlischt das Wohnungsrecht nicht automatisch. Der Bundesgerichtshof hat 2007 entschieden, dass ein dauerhaftes Ausübungshindernis das Recht nicht beendet (Urteil vom 19.01.2007, V ZR 163/06). Fehlt im Übertragungsvertrag eine Regelung für diesen Fall, kann eine ergänzende Vertragsauslegung im Einzelfall zu Geldansprüchen führen. Das kann für Sie als Eigentümer ebenso relevant werden wie für einen Sozialhilfeträger, der Heimkosten übernimmt.

Hinzu kommt die Zehn-Jahres-Frist: Gerät die schenkende Person in Not, kann sie eine Schenkung nach § 528 BGB zurückfordern; der Anspruch kann auf den Sozialhilfeträger übergehen. Nach § 529 BGB ist das ausgeschlossen, wenn seit der Schenkung zehn Jahre vergangen sind. Lassen Sie diese Punkte anwaltlich prüfen, bevor Sie einen Kaufvertrag unterschreiben. Gehört das Haus inzwischen mehreren Erben, finden Sie Hinweise in unseren Beiträgen zur Erbimmobilie und zur Erbengemeinschaft.

Selbst verkaufen und wohnen bleiben: Wohnrecht, Nießbrauch oder Rückmiete

Viele ältere Eigentümer stellen die Frage andersherum: Wie komme ich an das Geld aus meinem Haus, ohne auszuziehen? Drei Wege stehen zur Wahl, und alle folgen derselben ehrlichen Regel: Je stärker Ihr Wohnen abgesichert ist, desto niedriger fällt der Kaufpreis aus.

Verkauf mit vorbehaltenem Wohnrecht: Das Recht wird im Grundbuch eingetragen und ist dinglich gesichert. Der Kaufpreis sinkt um den Wert des Rechts, eine Miete fällt in der Regel nicht an.
Verkauf mit vorbehaltenem Nießbrauch: Noch mehr Spielraum für Sie, weil Sie auch vermieten dürften – entsprechend höher ist der Abschlag.
Verkauf und Rückmiete: Sie verkaufen ohne Belastung im Grundbuch und schließen einen Mietvertrag. Der Kaufpreis liegt meist höher als beim Wohnrecht, dafür fällt Miete an, und Ihr Schutz ergibt sich aus Mietrecht und Vertrag statt aus einem Grundbucheintrag. Wie dieses Modell bei uns funktioniert, erklären wir unter Verkaufen und als Mieter wohnen bleiben.

Keines dieser Modelle ist für jeden das richtige. Wer möglichst viel Kapital braucht, schaut eher auf die Rückmiete. Wem das Bleiben über alles geht, dem gibt ein eingetragenes Recht die stärkere Position. Und wer nur einen begrenzten Betrag benötigt, sollte auch ein Darlehen prüfen – oder den Vergleich mit dem Teilverkauf, den wir kritisch sehen. Einen Überblick über alle Wege bieten unsere Verkaufskonzepte.

Was sich je nach Bundesland unterscheidet

Wohnungsrecht, Nießbrauch und Bewertungsgesetz sind Bundesrecht und gelten überall gleich. Unterschiede gibt es bei den Nebenkosten: Die Grunderwerbsteuer legt jedes Bundesland selbst fest, und die Marktdaten der Gutachterausschüsse sind regional. Für Ihren Standort finden Sie Informationen auf unseren Städteseiten.

So begleiten wir Sie

Ein Verkauf mit Wohnrecht ist selten nur eine Preisfrage. Oft sitzen mehrere Generationen am Tisch, und es geht um Fairness. Dahrendorff Immobilien prüft mit Ihnen den Grundbuchauszug und den Übertragungsvertrag, ermittelt den Wert mit und ohne Belastung, bringt die Werte neutral ins Familiengespräch und bindet Notar, Steuerberater und bei Bedarf einen Fachanwalt ein. Als Makler und Investor können wir Ihnen außerdem sagen, welche Käufer für Ihre Konstellation infrage kommen – und wann es klüger ist, mit dem Verkauf zu warten.

Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick (Stand November 2026) und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihren konkreten Fall wenden Sie sich bitte an einen Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.

Häufige Fragen

Darf ich mein Haus verkaufen, wenn jemand ein lebenslanges Wohnrecht hat?

Ja. Eigentum und Wohnrecht sind rechtlich getrennt, für den Verkauf brauchen Sie keine Zustimmung der berechtigten Person. Das im Grundbuch eingetragene Recht bleibt aber bestehen und geht auf den Käufer über. Deshalb ist der Käuferkreis kleiner und der Preis niedriger als bei einem unbelasteten Haus.

Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch?

Das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB erlaubt nur, die Räume selbst zu bewohnen. Der Nießbrauch nach § 1030 BGB umfasst alle Nutzungen, also auch das Vermieten und die Mieteinnahmen. Beide Rechte sind höchstpersönlich und enden spätestens mit dem Tod der berechtigten Person.

Wie stark mindert ein Wohnrecht den Wert eines Hauses?

Als Orientierung dient der Kapitalwert des Rechts: Jahreswert der Nutzung mal Vervielfältiger. Der Vervielfältiger hängt von Alter und Geschlecht der berechtigten Person ab und wird jährlich vom Bundesfinanzministerium veröffentlicht. Bei einer 75-jährigen Frau liegt er für Stichtage ab 2026 bei 9,393. Was ein Käufer tatsächlich abzieht, kann davon abweichen.

Erlischt das Wohnrecht, wenn die berechtigte Person ins Pflegeheim zieht?

Nein, nicht automatisch. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein dauerhaftes Ausübungshindernis das Wohnungsrecht nicht beendet. Ob dann Geldansprüche entstehen, hängt vom Übertragungsvertrag ab. Ohne passende Klausel führt meist nur eine einvernehmliche Löschung weiter.

Gibt es eine Alternative, bei der ich verkaufe und trotzdem wohnen bleibe?

Ja, neben dem vorbehaltenen Wohnrecht oder Nießbrauch kommt ein Verkauf mit anschließendem Mietvertrag infrage. Ein Mietvertrag belastet das Grundbuch nicht und führt deshalb meist zu einem höheren Kaufpreis, bietet aber eine andere Art der Absicherung als ein dingliches Recht. Welche Lösung passt, hängt von Ihrem Sicherheitsbedürfnis und Ihrem Kapitalbedarf ab.

Quellen