Haus verkaufen: Leitfaden 2026 | Dahrendorff Immobilien

Ein Haus zu verkaufen gelingt am besten in sieben Schritten: realistischen Wert ermitteln, Unterlagen zusammenstellen, Exposé und Vermarktung vorbereiten, Besichtigungen führen, Käufer und Finanzierung prüfen, den Kaufvertrag beim Notar beurkunden und das Haus übergeben. Wer diese Reihenfolge einhält und beim Preis ehrlich bleibt, verkauft meist schneller und mit weniger Nachverhandlung.

Für die meisten Eigentümer ist der Hausverkauf eine der größten finanziellen Entscheidungen ihres Lebens, oft auch eine emotionale. Dieser Leitfaden begleitet Sie vom ersten Gedanken bis zur Schlüsselübergabe. Er gilt für ganz Deutschland. Wo die Bundesländer eigene Regeln haben, etwa bei der Grunderwerbsteuer oder den Daten der Gutachterausschüsse, sagen wir es dazu.

Das Wichtigste in Kürze

Der Preis entscheidet über alles: Ein zu hoher Einstieg kostet Zeit und am Ende oft Geld. Grundlage ist eine Bewertung mit amtlichen Vergleichsdaten.
Unterlagen früh beschaffen: Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundrisse und Flächenberechnung sollten vor der ersten Anzeige vorliegen.
Kosten für Verkäufer sind überschaubar: Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch trägt in der Regel der Käufer. Sie tragen vor allem Ihren Anteil an einer Maklerprovision.
Steuern prüfen: Selbst genutzte Häuser bleiben meist steuerfrei. Bei vermieteten Häusern zählt die Zehn-Jahres-Frist.

Wann ist der richtige Zeitpunkt für den Verkauf?

Den perfekten Zeitpunkt am Markt erwischt kaum jemand. Wichtiger als die Jahreszeit oder eine Zinsprognose ist Ihre eigene Lage: Brauchen Sie den Erlös für einen Neukauf, steht ein Umzug ins Pflegeheim an, läuft eine Zinsbindung aus oder gibt es Miteigentümer, die sich einigen müssen? Planen Sie rückwärts vom Termin, an dem das Geld da sein soll, und rechnen Sie Puffer ein. Wer unter Zeitdruck verkauft, verhandelt schlechter.

Prüfen Sie außerdem die steuerlichen Fristen, bevor Sie einen Termin festlegen. Bei vermieteten Häusern kann es sich lohnen, das Ende der Zehn-Jahres-Frist abzuwarten. Mehr dazu weiter unten im Abschnitt zu den Steuern.

Schritt 1: Was ist mein Haus wert?

Am Anfang steht eine ehrliche Zahl. Angebotspreise aus Immobilienportalen zeigen, was andere Eigentümer verlangen, nicht, was Käufer am Ende tatsächlich ausgeben. Belastbarer sind die Daten der Gutachterausschüsse: Jeder Notar muss jeden Grundstückskaufvertrag dorthin melden, und daraus entstehen Bodenrichtwerte und jährliche Grundstücksmarktberichte. Diese Daten gibt es in jedem Bundesland, oft kostenlos online, aber in unterschiedlichen Portalen und Formaten.

Der Gesamtmarkt bewegt sich derzeit nur langsam. Laut Statistischem Bundesamt lagen die Preise für Wohnimmobilien im 2. Quartal 2026 im Schnitt nur 0,6 Prozent über dem Vorjahresquartal. Bundesweite Durchschnitte helfen Ihnen bei der Preisfindung allerdings wenig, denn zwischen einer gefragten Großstadtlage und einem Dorf mit Abwanderung liegen Welten. Entscheidend sind Lage, Zustand, Energiestandard, Grundstück und Grundriss. Wie diese Faktoren zusammenwirken und welche Bewertungsverfahren es gibt, erklären wir ausführlich im Ratgeber Was bestimmt den Wert einer Immobilie?.

Online-Rechner liefern eine erste Spanne. Für eine Preisentscheidung reichen sie nicht, weil sie Ihren Zustand, Ihre Modernisierungen und Ihren Grundriss nicht kennen. Eine fundierte Einschätzung vor Ort bekommen Sie über unsere kostenlose Immobilienbewertung.

Unser Tipp: Prüfen Sie jede Bewertung gegen eine unabhängige Zahl, etwa den Bodenrichtwert Ihrer Lage oder die Vergleichspreise im Grundstücksmarktbericht. Liegt ein Angebot weit darüber, fragen Sie nach der Begründung. Wer mit einem überhöhten Preis startet, muss später senken, und das sehen Käufer in den Portalen.

Schritt 2: Welche Unterlagen brauche ich für den Hausverkauf?

Vollständige Unterlagen sparen Wochen. Käufer, Banken und Notar fragen fast immer nach denselben Dokumenten:

Grundbuchauszug: zeigt Eigentümer, Rechte Dritter und Belastungen. Ein gesetzliches Höchstalter gibt es nicht, Banken und Notare erwarten aber einen aktuellen Auszug.
Energieausweis: Spätestens bei der Besichtigung muss er vorliegen. Anzeigen in kommerziellen Medien müssen Kennwerte daraus nennen, etwa den Energiebedarf oder -verbrauch und den wesentlichen Energieträger der Heizung (§ 87 GModG).
Grundrisse und Wohnflächenberechnung: für alle Etagen, möglichst nachvollziehbar.
Flurkarte bzw. Lageplan, Baugenehmigungen: besonders wichtig bei Anbauten, Garagen und ausgebauten Dachgeschossen.
Nachweise zu Modernisierungen: Rechnungen für Dach, Heizung, Fenster oder Dämmung.
Laufende Kosten: Grundsteuerbescheid, Versicherungsnachweis, bei vermieteten Häusern die Mietverträge.

Fehlt eine Genehmigung für einen Anbau, sollten Sie das früh klären statt es zu verschweigen. Was Sie wissen, müssen Sie offenlegen, sonst greift ein vereinbarter Haftungsausschluss nicht.

Schritt 3: Exposé und Vermarktung

Das Exposé ist der erste Eindruck. Gute Fotos bei Tageslicht, ein klarer Grundriss, ehrliche Angaben zu Zustand und Baujahr und die Pflichtangaben aus dem Energieausweis gehören hinein. Übertreibungen fallen bei der Besichtigung auf und kosten Vertrauen.

Viele Eigentümer fragen sich an dieser Stelle, ob sie allein oder mit einem Makler verkaufen. Privat zu verkaufen spart die Provision, kostet aber Zeit und birgt Risiken bei Preis, Käuferprüfung und Vertrag. Seit Dezember 2020 gilt für Einfamilienhäuser und Wohnungen, die an Verbraucher verkauft werden, der Teilungsgrundsatz: Beauftragen beide Seiten den Makler, tragen sie die Provision je zur Hälfte (§ 656c BGB). Der Maklervertrag braucht die Textform. Welche Provisionshöhe üblich ist, unterscheidet sich regional. Einen Überblick über einzelne Märkte finden Sie auf unseren Städteseiten.

Schritt 4: Besichtigungen

Laden Sie Interessenten gezielt ein, nicht wahllos. Ein kurzes Vorgespräch klärt, ob das Haus zur Lebenssituation und zum Budget passt. Bei der Besichtigung zählen Ordnung, Licht und offene Antworten. Mängel, die Sie kennen, sprechen Sie an. Das wirkt seriös und verhindert, dass der Käufer sie später als Hebel für einen Preisnachlass nutzt.

Schritt 5: Käufer prüfen und Preis verhandeln

Bevor Sie einen Notartermin vereinbaren, sollte der Käufer seine Finanzierung belegen, idealerweise mit einer Finanzierungsbestätigung seiner Bank oder einem Eigenkapitalnachweis. Eine reine Absichtserklärung reicht nicht. Platzt die Finanzierung nach dem Notartermin, verlieren Sie Wochen oder Monate.

In der Verhandlung hilft Ihnen eine nachvollziehbare Bewertung. Wer begründen kann, warum ein Preis angemessen ist, muss weniger nachgeben. Behalten Sie auch Ihre eigene Zeitachse im Blick: Wer gleichzeitig kauft, braucht einen abgestimmten Auszugstermin. Läuft für Ihr Haus noch ein Darlehen, ist das kein Hindernis. Wie die Ablösung beim Notar funktioniert, erklärt unser Beitrag Haus verkaufen trotz laufender Finanzierung.

Schritt 6: Der Notartermin

In Deutschland wird ein Grundstückskaufvertrag erst mit der notariellen Beurkundung wirksam. Der Notar entwirft den Vertrag, schickt ihn beiden Seiten vorab und liest ihn im Termin vor. Lesen Sie den Entwurf in Ruhe und fragen Sie nach, was Sie nicht verstehen. Typische Regelungen betreffen den Kaufpreis und seine Fälligkeit, den Übergabetermin, mitverkaufte Einrichtung und den Ausschluss der Haftung für Sachmängel, der bei arglistig verschwiegenen Mängeln nicht greift.

Nach der Beurkundung sichert der Notar den Käufer mit einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch ab und holt die Löschungsunterlagen Ihrer Bank ein. Erst dann wird der Kaufpreis fällig. Notar- und Grundbuchkosten trägt nach üblicher Vertragsgestaltung der Käufer, ebenso die Grunderwerbsteuer.

Was kostet der Hausverkauf?

Als Verkäufer tragen Sie deutlich weniger Kosten als der Käufer. Die wichtigsten Positionen im Überblick:

Energieausweis: tragen Sie als Verkäufer. Ein Verbrauchsausweis ist günstiger als ein Bedarfsausweis, welcher Typ erlaubt ist, hängt vom Gebäude ab.
Maklerprovision: bei Einfamilienhäusern an Verbraucher in der Regel geteilt, Höhe regional unterschiedlich und verhandelbar.
Löschung der Grundschuld: fällt an, wenn Ihr Haus noch belastet ist, und ist meist überschaubar.
Vorfälligkeitsentschädigung: möglich, wenn Sie ein Darlehen vor Ende der Zinsbindung ablösen.
Grunderwerbsteuer: trägt in der Regel der Käufer. Jedes Bundesland legt den Satz selbst fest. Er reicht derzeit von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent etwa in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Für Ihre Käufer ist das Teil der Kalkulation, für Sie indirekt Teil der Preisverhandlung.

Steuern: Wann ist der Hausverkauf steuerfrei?

Ob auf den Gewinn Einkommensteuer anfällt, regelt § 23 EStG bundesweit einheitlich. Steuerfrei bleibt der Verkauf in zwei Fällen:

Eigennutzung: Sie haben das Haus seit dem Kauf ausschließlich selbst bewohnt oder zumindest im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren.
Zehn-Jahres-Frist: Zwischen Anschaffung und Verkauf liegen mehr als zehn Jahre. Maßgeblich sind die Daten der notariellen Verträge.

Haben Sie das Haus vermietet und verkaufen innerhalb von zehn Jahren, wird der Gewinn mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuert. Liegt der Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr unter 1.000 Euro, bleibt er steuerfrei. Bei geerbten Häusern übernehmen Erben das Anschaffungsdatum des Erblassers. Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Erbimmobilie verkaufen. Dieser Abschnitt ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Schritt 7: Übergabe

Am vereinbarten Tag, meist nach Eingang des Kaufpreises, übergeben Sie Schlüssel und Haus. Halten Sie in einem Übergabeprotokoll die Zählerstände für Strom, Wasser und Gas, die Anzahl der Schlüssel und den Zustand fest. Melden Sie Versorger und Versicherung um und informieren Sie die Gemeinde wegen der Grundsteuer, sobald der Eigentumswechsel im Grundbuch eingetragen ist.

Typische Fehler, die Geld kosten

Die meisten teuren Fehler beim Hausverkauf passieren nicht beim Notar, sondern lange davor:

Preis nach Gefühl: Erinnerungen und eigene Investitionen bestimmen nicht den Marktwert. Ein überhöhter Einstieg führt zu Preissenkungen und langen Standzeiten.
Unvollständige Unterlagen: Fehlende Baugenehmigungen oder Flächenangaben fallen spätestens bei der Bank des Käufers auf und verzögern alles.
Mängel verschweigen: Was Sie kennen, gehört auf den Tisch. Sonst drohen Rückabwicklung oder Schadensersatz, auch Jahre nach dem Verkauf.
Käufer ohne Finanzierungsnachweis: Ein Notartermin mit ungeprüfter Finanzierung ist ein Risiko für beide Seiten.
Zu früh ausziehen oder zu früh kaufen: Wer zwei Häuser gleichzeitig finanzieren muss, gerät schnell unter Druck.

Wenn der klassische Verkauf nicht passt

Nicht jede Lebenslage passt zu Exposé, Besichtigung und monatelanger Suche. Manche Eigentümer wollen im Haus wohnen bleiben, andere brauchen schnell Liquidität oder stecken in einer Trennung oder einer Erbengemeinschaft. Dafür gibt es Wege wie den Verkauf mit Wohnrecht, einen Teilverkauf oder den Verkauf mit anschließender Rückmiete. Jeder Weg hat Vor- und Nachteile, die ehrlich abgewogen werden sollten. Einen Überblick geben unsere Verkaufskonzepte, Details zum Wohnenbleiben der Beitrag Haus verkaufen mit Wohnrecht. Geht es um eine Trennung, finden Sie Hinweise im Ratgeber Immobilie verkaufen bei Scheidung.

Als Makler und Investor begleiten wir Verkäufer in jeder Lage: klassisch über die Vermarktung oder mit einem Konzept, bei dem wir selbst oder mit Investoren kaufen. Was für Sie sinnvoll ist, klären wir offen und ohne Verkaufsdruck. Dieser Leitfaden dient der allgemeinen Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Häufige Fragen

Wie lange dauert ein Hausverkauf in Deutschland?

Von der Bewertung bis zum Notartermin sollten Sie mit einigen Monaten rechnen. Wie lange es konkret dauert, hängt vor allem vom Angebotspreis, von vollständigen Unterlagen und von der Nachfrage in Ihrer Region ab. Zwischen Notartermin und Kaufpreiszahlung vergehen meist noch einige Wochen, weil der Notar erst die Auflassungsvormerkung und die Lastenfreistellung sichern muss.

Muss ich als Verkäufer die Grunderwerbsteuer tragen?

In aller Regel nicht. Im Kaufvertrag übernimmt üblicherweise der Käufer die Grunderwerbsteuer sowie die Notar- und Grundbuchkosten für den Eigentumswechsel. Die Höhe der Steuer legt jedes Bundesland selbst fest, derzeit zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.

Wann fällt beim Hausverkauf Spekulationssteuer an?

Nur wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen und Sie das Haus nicht selbst bewohnt haben. Steuerfrei bleibt der Verkauf, wenn Sie es durchgehend oder im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst genutzt haben (§ 23 EStG). Dies ersetzt keine Steuerberatung.

Brauche ich für den Verkauf einen Energieausweis?

Ja. Spätestens bei der Besichtigung muss Interessenten ein gültiger Energieausweis vorliegen, und kommerzielle Anzeigen müssen bestimmte Kennwerte daraus nennen (§ 87 GModG). Ausnahmen gelten etwa für Baudenkmäler. Bestellen Sie den Ausweis deshalb gleich zu Beginn.

Kann ich mein Haus verkaufen, obwohl der Kredit noch läuft?

Ja, das ist der Normalfall. Der Notar sorgt dafür, dass die Bank aus dem Kaufpreis abgelöst und die Grundschuld gelöscht wird. Bei einer vorzeitigen Ablösung eines Darlehens mit Zinsbindung kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Klären Sie die Höhe früh mit Ihrer Bank.

Quellen