Haus verkaufen mit Nießbrauch | Dahrendorff Immobilien

Wer sein Haus mit Nießbrauch verkauft oder verschenkt, gibt das Eigentum ab, behält aber das Recht, alle Nutzungen daraus zu ziehen: selbst darin wohnen, es vermieten, die Miete behalten. Das ist mehr als ein Wohnrecht und deshalb auch teurer. Der Käufer zieht den Wert des Nießbrauchs vom Kaufpreis ab, und Sie tragen als Nießbraucher in der Regel die laufenden Kosten. Für Familien kommt eine Besonderheit hinzu: Beim Verschenken mit Nießbrauch läuft die Zehn-Jahres-Frist für den Pflichtteil in der Regel nicht an.

Das Wichtigste in Kürze

Mehr als Wohnen: Der Nießbrauch (§ 1030 BGB) erlaubt Selbstnutzen und Vermieten, das Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) nur das Selbstbewohnen.
Kosten bei Ihnen: Gewöhnliche Instandhaltung und laufende Lasten wie die Grundsteuer trägt nach dem Gesetz der Nießbraucher.
Abschlag nach Formel: Jahreswert der Nutzung mal Vervielfältiger aus der Tabelle des Bundesfinanzministeriums, für 2026 auf Basis der Sterbetafel 2022/2024.
Pflichtteil: Bei einer Schenkung mit vorbehaltenem Nießbrauch beginnt die Zehn-Jahres-Frist nach BGH-Rechtsprechung in der Regel erst, wenn der Nießbrauch wegfällt.

Nießbrauch oder Wohnungsrecht: Was ist der Unterschied?

Beide Rechte stehen in Abteilung II des Grundbuchs und enden spätestens mit dem Tod der berechtigten Person. Der Unterschied liegt im Umfang.

Das Wohnungsrecht ist eng: Sie dürfen das Haus oder einen Teil davon als Wohnung nutzen, Familie und Pflegepersonen dürfen mit einziehen. Vermieten dürfen Sie nicht ohne Gestattung des Eigentümers. Ziehen Sie aus, etwa in ein Pflegeheim, steht die Wohnung leer.

Der Nießbrauch ist weit: Sie dürfen sämtliche Nutzungen ziehen. Ziehen Sie aus, können Sie das Haus vermieten und die Miete behalten. Das Recht selbst ist nach § 1059 BGB nicht übertragbar, seine Ausübung dürfen Sie aber einem anderen überlassen. Einzelne Nutzungen lassen sich nach § 1030 Abs. 2 BGB ausschließen.

Die Kehrseite: Mit den Nutzungen übernehmen Sie Pflichten. Nach § 1041 BGB hat der Nießbraucher die Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten; Ausbesserungen und Erneuerungen muss er tragen, soweit sie zur gewöhnlichen Unterhaltung gehören. Nach § 1047 BGB trägt er außerdem die laufenden öffentlichen Lasten wie die Grundsteuer und die Zinsen bestehender Grundschulden. Außergewöhnliche Erneuerungen, etwa ein komplett neues Dach, liegen grundsätzlich beim Eigentümer. Im Vertrag lässt sich das anders verteilen, und die Verteilung verändert den Kaufpreis.

Wer nur sicher wohnen bleiben will, kommt mit dem Wohnungsrecht meist günstiger weg. Die Einzelheiten dazu stehen im Beitrag Haus verkaufen mit Wohnrecht.

Wie viel ist ein Nießbrauch wert?

Der Käufer kauft ein Haus, das er auf unbestimmte Zeit weder selbst nutzen noch vermieten kann. Er zahlt deshalb nur den Verkehrswert abzüglich des Werts Ihres Rechts. Als Orientierung dient der Kapitalwert nach § 14 Bewertungsgesetz: Jahreswert der Nutzung mal Vervielfältiger. Die Vervielfältiger veröffentlicht das Bundesfinanzministerium jährlich; für Bewertungsstichtage ab 1. Januar 2026 gilt das Schreiben vom 21. Oktober 2025 auf Basis der Sterbetafel 2022/2024 des Statistischen Bundesamts, gerechnet mit 5,5 Prozent Zins. Der Jahreswert ist nach § 16 BewG gedeckelt: höchstens der Wert des Grundstücks geteilt durch 18,6.

Ein Rechenbeispiel, ausdrücklich als Annahme mit runden Werten:

Einfamilienhaus, Verkehrswert ohne Belastung 350.000 Euro.
Erzielbare Nettokaltmiete 1.100 Euro im Monat, also 13.200 Euro im Jahr. Davon gehen Lasten ab, die Sie als Nießbraucher tragen, angenommen 2.400 Euro im Jahr für Grundsteuer, Versicherung und gewöhnliche Instandhaltung. Jahreswert: 10.800 Euro. Die Deckelung (350.000 ÷ 18,6 ≈ 18.800 Euro) greift nicht.
Berechtigter: Mann, 70 Jahre. Vervielfältiger 9,938. Kapitalwert: rund 107.300 Euro.
Für eine 70-jährige Frau liegt der Vervielfältiger bei 11,107, der Kapitalwert bei rund 120.000 Euro.

Der belastete Wert läge damit grob zwischen 230.000 und 243.000 Euro. Davon gehen beim Verkauf noch Ihre eigenen Kosten ab, etwa für ein Gutachten; Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer trägt üblicherweise der Käufer. Wichtig: Die Tabelle stammt aus dem Steuerrecht. Ein Käufer, der das Risiko eines sehr langen Nießbrauchs trägt, kalkuliert oft vorsichtiger. Welche Faktoren den Ausgangswert bestimmen, erklären wir unter Faktoren des Immobilienwerts.

Unser Tipp: Lassen Sie den Wert zweimal ermitteln, einmal mit und einmal ohne Nießbrauch, und rechnen Sie dieselbe Rechnung mit einem Wohnungsrecht daneben. Erst der Vergleich zeigt, was Ihnen die Möglichkeit zum Vermieten tatsächlich kostet.

Warum der Rang im Grundbuch so wichtig ist

Kauft der Käufer mit einer Finanzierung, lässt seine Bank eine Grundschuld eintragen. Entscheidend ist, ob Ihr Nießbrauch davor oder dahinter steht. Kommt es zur Zwangsversteigerung aus einem vorrangigen Recht, bleiben nach § 52 ZVG nur die Rechte bestehen, die im geringsten Gebot berücksichtigt sind; nachrangige Rechte können erlöschen. Ein Nießbrauch an erster Rangstelle bleibt dagegen in aller Regel auch bei einer Zwangsversteigerung oder Insolvenz des Käufers bestehen. Die Verbraucherzentrale Hamburg beschreibt für den Verkauf mit Wohnrecht oder Nießbrauch die Eintragung im ersten Rang. Lassen Sie sich die Rangfolge vor der Kaufpreiszahlung vom Notar bestätigen.

Denken Sie auch an das Ende: Der Nießbrauch erlischt spätestens mit dem Tod. Wollen Sie ihn früher aufgeben, etwa weil das Haus doch frei verkauft werden soll, geht das nur mit Ihrer Löschungsbewilligung. Ob Sie dafür eine Abfindung erhalten und wie diese steuerlich zu behandeln ist, sollte vorher geklärt sein; die Rechtsprechung dazu hat sich zuletzt bewegt.

Verkaufen oder an die Kinder verschenken?

Häufig wird der Nießbrauch nicht beim Verkauf an Fremde vereinbart, sondern bei der Übertragung an die Kinder. Die Eltern behalten Nutzung und Mieteinnahmen, die Kinder werden Eigentümer. Das hat drei Folgen, die Sie kennen sollten.

Pflichtteil: Schenkungen der letzten zehn Jahre vor dem Erbfall können Pflichtteilsberechtigte über die Pflichtteilsergänzung nach § 2325 BGB einfordern; jedes volle Jahr zählt ein Zehntel weniger. Behält sich der Schenker aber den Nießbrauch uneingeschränkt vor, gilt das Geschenk nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 27.04.1994 (IV ZR 132/93) als noch nicht geleistet. Die Frist beginnt dann in der Regel erst mit dem Wegfall des Nießbrauchs, oft also erst mit dem Tod. Wer Geschwister oder einen Ehepartner ausgleichen muss, sollte das einplanen. Wie weit das bei eingeschränkten Rechten oder einem Wohnungsrecht gilt, hängt vom Einzelfall ab.

Sozialamt: Wird der Schenker später bedürftig, etwa durch Heimkosten, kann er die Schenkung nach § 528 BGB zurückfordern; der Sozialhilfeträger kann diesen Anspruch nach § 93 SGB XII auf sich überleiten. Ausgeschlossen ist das nach § 529 BGB, wenn seit der Leistung zehn Jahre vergangen sind. Anders als beim Pflichtteil hindert ein vorbehaltenes Nutzungsrecht diese Frist nach dem BGH-Urteil vom 19.07.2011 (X ZR 140/10) nicht. Hinzu kommt: Vermietet der Nießbraucher nach dem Umzug ins Heim, zählen die Mieteinnahmen zu seinem Einkommen.

Schenkungsteuer: Der Kapitalwert des vorbehaltenen Nießbrauchs mindert die Bemessungsgrundlage, die Steuer fällt also niedriger aus als bei einer Schenkung ohne Vorbehalt. Muss das Haus später verkauft werden, hilft unser Beitrag zur Erbimmobilie weiter.

Die steuerliche Seite im Überblick

Vermieten Sie als Nießbraucher, versteuern grundsätzlich Sie die Mieteinnahmen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Ob und in welchem Umfang Sie Abschreibung und Werbungskosten geltend machen dürfen, regelt ein Schreiben des Bundesfinanzministeriums zum Nießbrauch; das hängt davon ab, ob der Nießbrauch vorbehalten, zugewendet oder entgeltlich bestellt wurde. Beim Verkauf mit Nießbrauch kann der Wert des Rechts außerdem in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einfließen. Ob Ihr Verkaufserlös steuerfrei ist, richtet sich nach der Haltedauer und der Eigennutzung, siehe Spekulationssteuer bei Immobilien. Für die genaue Rechnung brauchen Sie einen Steuerberater.

Welcher Weg passt zu Ihnen?

Der Nießbrauch ist sinnvoll, wenn Ihnen das Vermieten wichtig ist, etwa als Einkommen für die Pflege, oder wenn eine Übertragung in der Familie steuerlich gestaltet werden soll. Wer dagegen vor allem Geld aus dem Haus braucht und einfach wohnen bleiben möchte, sollte andere Wege vergleichen:

Wohnungsrecht statt Nießbrauch: geringerer Abschlag, keine Vermietung.
Verkauf gegen Rente: Wie die Immobilien-Leibrente funktioniert, erklären wir gesondert.
Verkauf und Rückmiete: kein Recht im Grundbuch nötig, höherer Kaufpreis, dafür Miete. So sieht unser Angebot aus: Kaufen und zurückmieten.
Teilverkauf: Hier bleiben Sie Miteigentümer und zahlen ein Nutzungsentgelt; die Verbraucherzentralen sehen das Modell kritisch, siehe Teilverkauf einer Immobilie.

Einen Überblick über alle Modelle geben unsere Verkaufskonzepte. Gerade bei Übertragungen in der Familie sitzen oft mehrere Generationen am Tisch; Dahrendorff Immobilien bringt die Werte mit und ohne Belastung neutral ins Gespräch und bindet Notar und Steuerberater ein.

Was Ihr Haus ohne Belastung wert ist, zeigt Ihnen unser kostenloser Wert-Check.

Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick (Stand November 2026) und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihren konkreten Fall wenden Sie sich bitte an einen Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.

Häufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht?

Das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB erlaubt nur, die Räume selbst zu bewohnen. Der Nießbrauch nach § 1030 BGB umfasst alle Nutzungen, Sie dürfen also auch vermieten und die Miete behalten. Dafür tragen Sie als Nießbraucher in der Regel auch die laufenden Lasten und die gewöhnliche Instandhaltung.

Darf ich mit Nießbrauch das Haus vermieten?

Ja. Wer den Nießbrauch hat, darf die Immobilie selbst nutzen oder vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Das Recht selbst ist nach § 1059 BGB nicht übertragbar, seine Ausübung darf aber einem anderen überlassen werden. Die Mieteinnahmen versteuert grundsätzlich der Nießbraucher.

Wer zahlt beim Nießbrauch Reparaturen und Grundsteuer?

Nach dem Gesetz trägt der Nießbraucher die gewöhnliche Unterhaltung (§ 1041 BGB) und die laufenden öffentlichen Lasten wie die Grundsteuer (§ 1047 BGB). Größere Erneuerungen wie ein neues Dach liegen grundsätzlich beim Eigentümer. Im Vertrag lässt sich das anders regeln, und das wirkt sich auf den Kaufpreis aus.

Beginnt die Zehn-Jahres-Frist beim Pflichtteil, wenn ich mit Nießbrauch verschenke?

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in der Regel nicht. Wer sich den Nießbrauch uneingeschränkt vorbehält, hat das Geschenk im Sinne von § 2325 BGB noch nicht geleistet, die Frist für die Pflichtteilsergänzung läuft deshalb erst mit dem Wegfall des Nießbrauchs an. Für die Rückforderung durch das Sozialamt gilt dagegen eine andere Linie.

Quellen