Immobilien-Leibrente: Ablauf & Rechnung

Bei der Immobilien-Leibrente verkaufen Sie Ihr Haus vollständig, behalten ein Wohnrecht im Grundbuch und erhalten statt einer großen Summe eine monatliche Rente. Wie hoch sie ausfällt, folgt einer nachvollziehbaren Rechnung: Verkehrswert minus Wert des Wohnrechts, verteilt auf Ihre statistische Lebenserwartung. Das Modell kann gut passen, hat aber Schwächen, die Sie vor der Unterschrift kennen sollten – vor allem bei der Absicherung und beim frühen Tod.

Das Wichtigste in Kürze

Prinzip: Sie verkaufen, wohnen per Wohnrecht oder Nießbrauch weiter und bekommen eine Rente, teils kombiniert mit einer Einmalzahlung.
Rechnung: Verkehrswert minus Kapitalwert des Wohnrechts ergibt den Betrag, der verrentet wird. Grundlage ist die Sterbetafel des Statistischen Bundesamts.
Absicherung: Wohnrecht und Rente gehören ins Grundbuch, möglichst an erster Rangstelle. Die Rente wird dazu meist als Reallast eingetragen.
Steuer: Versteuert wird nur der Ertragsanteil nach § 22 EStG, mit 75 Jahren zum Beispiel 11 Prozent der Jahresrente.

Wie funktioniert eine Immobilien-Leibrente?

Der Ablauf ähnelt einem gewöhnlichen Verkauf, nur die Bezahlung ist anders geregelt. Zuerst wird der Verkehrswert ermittelt, idealerweise durch ein Gutachten. Dann einigen sich Verkäufer und Käufer auf das Wohnrecht, die Rentenhöhe und die Absicherung. Alles wird notariell beurkundet, das Eigentum geht mit der Eintragung im Grundbuch auf den Käufer über.

Ab dann sind Sie nicht mehr Eigentümer, wohnen aber weiter. Meist geschieht das über ein Wohnungsrecht nach § 1093 BGB, seltener über einen Nießbrauch, der auch das Vermieten erlaubt. Wer Instandhaltung, Grundsteuer und Versicherung trägt, ist Verhandlungssache. Die Verbraucherzentrale weist darauf hin, dass Reparaturen grundsätzlich beim neuen Eigentümer liegen, sofern der Vertrag nichts anderes bestimmt. Genau dieser Punkt verändert die Rechnung spürbar: Übernehmen Sie die Instandhaltung selbst, sollte die Rente höher ausfallen.

Den Unterschied zwischen Wohnungsrecht und Nießbrauch und die Folgen für den Kaufpreis erklären wir ausführlich im Beitrag Haus verkaufen mit Wohnrecht. Wer sich das Vermieten offenhalten will, findet die Einzelheiten unter Haus verkaufen mit Nießbrauch.

Lebenslange Rente oder Zeitrente?

Die klassische Leibrente wird bis zum Tod gezahlt. Sie schützt vor dem Risiko, länger zu leben als das Geld reicht. In der Praxis ist sie aber selten: Die Verbraucherzentrale Hamburg schreibt, dass Rentenzahlungen meist auf 10 bis 15 Jahre begrenzt sind und lebenslange Renten nur selten angeboten werden.

Bei einer Zeitrente steht die Laufzeit fest, etwa zehn Jahre. Stirbt der Verkäufer früher, erhalten die Erben die restlichen Raten. Lebt er länger, endet die Zahlung trotzdem, das Wohnrecht bleibt. Daneben gibt es Mischformen: eine lebenslange Rente mit Mindestlaufzeit oder eine Einmalzahlung, etwa um eine Restschuld abzulösen, plus eine kleinere Rente.

Welche Form passt, hängt von Ihrer Lage ab. Wer laufend Geld zum Leben braucht und keine Erben bedenken möchte, schaut eher auf die lebenslange Rente. Wer Angehörige absichern will, auf Zeitrente oder Mindestlaufzeit.

Wie wird die Leibrente berechnet?

Die Rechnung hat drei Schritte. Ein Rechenbeispiel, ausdrücklich als Annahme mit runden Werten:

Verkehrswert ohne Belastung: 400.000 Euro.
Wert des Wohnrechts: ortsübliche Kaltmiete 1.000 Euro im Monat, also 12.000 Euro im Jahr. Die Verkäuferin ist 75 Jahre alt. Der Vervielfältiger des Bundesfinanzministeriums für Bewertungsstichtage ab 2026 liegt für Frauen dieses Alters bei 9,393. Kapitalwert des Wohnrechts: rund 112.700 Euro.
Zu verrentender Betrag: 400.000 minus 112.700 = rund 287.300 Euro.

Diesen Betrag zahlt der Käufer als Rente über Ihre verbleibende Lebenszeit aus. Wie lange das statistisch ist, zeigt die Sterbetafel 2022/2024 des Statistischen Bundesamts: Eine 75-jährige Frau hat danach eine durchschnittliche Lebenserwartung von 13,05 Jahren, ein gleichaltriger Mann von 10,94 Jahren. Wie hoch die Monatsrente daraus wird, hängt vom Zins, vom Sicherheitszuschlag für ein langes Leben und von den Kosten des Anbieters ab, und sie liegt deutlich unter dem, was eine einfache Teilung ergäbe. Stiftung Warentest hat beobachtet, dass mit 65 Jahren oft nur wenige hundert Euro monatlich möglich sind, Mitte siebzig eher um 1.000 Euro oder darüber. Lassen Sie sich die Rechnung jedes Angebots deshalb Schritt für Schritt zeigen und vergleichen Sie mehrere.

Hinzu kommen Kosten, die Sie in jedem Vergleich mitzählen sollten:

Gutachten: Ein Verkehrswertgutachten kann nach Angaben von aroundhome bis zu 1,5 Prozent des Werts kosten, im Beispiel also bis zu 6.000 Euro.
Notar und Grundbuch: für Kaufvertrag, Wohnrecht und Reallast; wer sie trägt, regelt der Vertrag, meist der Käufer.
Grunderwerbsteuer: Zur Gegenleistung zählen nach § 9 GrEStG auch vorbehaltene Nutzungen, also der Wert von Wohnrecht und Rente. Der Satz unterscheidet sich je Bundesland.
Vermittlung: Die Verbraucherzentrale Hamburg nennt teils hohe Vertrags- und Maklerkosten.

Wie sichern Sie Wohnrecht und Rente ab?

Das größte Risiko der Leibrente liegt beim Käufer: Sie geben Ihr Eigentum heute her und erhalten den Gegenwert über viele Jahre. Zahlt der Käufer nicht mehr oder wird er insolvent, muss die Absicherung tragen.

Wohnrecht an erster Rangstelle: Steht es vor allen Grundschulden, bleibt es in aller Regel auch bei einer Zwangsversteigerung bestehen. Ein nachrangiges Recht kann dagegen erlöschen.
Reallast für die Rente: Nach § 1105 BGB kann die Rente als wiederkehrende Leistung im Grundbuch eingetragen werden. Sie belastet dann das Grundstück, auch gegenüber einem späteren Eigentümer.
Zwangsvollstreckungsunterwerfung: Der Käufer unterwirft sich in der Urkunde der sofortigen Vollstreckung, sodass Sie bei ausbleibenden Zahlungen nicht erst klagen müssen.
Rentenversicherung des Käufers: Manche Anbieter schließen für die Rente eine sofort beginnende Rentenversicherung ab. Das kann die Zahlung vom Schicksal des Käufers lösen, sofern Sie bezugsberechtigt sind.
Rückfallklausel: Sie regelt, dass das Eigentum bei Insolvenz oder Zahlungsverzug zurückübertragen wird, abgesichert durch eine Vormerkung.

Unser Tipp: Lassen Sie sich die Rangfolge im Grundbuch vor der Unterschrift schriftlich zeigen. Stehen Wohnrecht und Reallast nicht an erster Stelle, fragen Sie nach dem Grund. Lassen Sie den Vertragsentwurf außerdem von einem Anwalt Ihrer Wahl oder der Verbraucherzentrale prüfen – der Notar ist neutral und vertritt nicht Ihre Interessen.

Wie wird die Leibrente besteuert?

Eine lebenslange Leibrente aus einem Hausverkauf ist nur mit ihrem Ertragsanteil steuerpflichtig (§ 22 Nr. 1 Satz 3 Buchstabe a Doppelbuchstabe bb EStG). Der Rest gilt als Rückzahlung des Kaufpreises. Maßgeblich ist das Alter beim Rentenbeginn:

65 oder 66 Jahre: 18 Prozent
70 Jahre: 15 Prozent
75 Jahre: 11 Prozent
80 Jahre: 8 Prozent

Bei einer Rente von beispielsweise 1.000 Euro im Monat, also 12.000 Euro im Jahr, wären mit 75 Jahren rund 1.320 Euro steuerpflichtig, abzüglich des Werbungskosten-Pauschbetrags. Ob Steuer anfällt, hängt von Ihren übrigen Einkünften ab. Für zeitlich begrenzte Leibrenten gilt eine eigene Tabelle in § 55 EStDV; ab einem bestimmten Alter greift auch dort die Tabelle aus § 22 EStG, bei zehn Jahren Laufzeit ab 75 Jahren. Eine reine Zeitrente, die auch an Erben weiterläuft, wird steuerlich oft wie eine Ratenzahlung des Kaufpreises behandelt. Ob der Verkauf selbst steuerfrei ist, richtet sich nach den Regeln zum privaten Veräußerungsgeschäft, die wir unter Spekulationssteuer bei Immobilien erklären. Lassen Sie die Einordnung von einem Steuerberater prüfen.

Welche Risiken hat die Leibrente?

Bonität des Käufers: Ohne gute Grundbuchsicherung hängt Ihre Rente am Wohlergehen des Käufers.
Inflation: Eine feste Rente verliert an Kaufkraft. Bei 2 Prozent Teuerung ist sie nach 13 Jahren real nur noch gut drei Viertel wert. Eine Wertsicherungsklausel nach § 3 Preisklauselgesetz ist bei lebenslangen Zahlungen zulässig, muss aber vereinbart werden.
Früher Tod: Stirbt die Verkäuferin im Beispiel nach drei Jahren, hat sie zusammen mit dem genutzten Wohnwert nur einen Bruchteil des Hauswerts erhalten. Abhilfe schafft eine Mindestlaufzeit, die die Rente senkt.
Wenig Flexibilität: Ein Umzug ins Pflegeheim beendet das Wohnrecht nicht automatisch, ohne Vertragsregel fließt aber auch kein Geld. Vereinbaren Sie, was dann gilt.
Kleiner Markt: Die Verbraucherzentrale stellt fest, dass sich Leibrente und Umkehrhypothek in Deutschland bisher kaum durchgesetzt haben und es nur wenige Angebote gibt.

Anbieter und Einschätzung der Verbraucherschützer

Den Markt teilen sich eine Handvoll spezialisierter Unternehmen, Stiftungen und Vermittler sowie private Käufer. Die Verbraucherzentrale Hamburg führt einzelne Namen auf. Die Verbraucherzentrale bezeichnet die Produkte insgesamt als meist relativ teuer und rät, zuerst zu prüfen, ob sich der Geldbedarf anders decken lässt. Ist das Haus Ihr wesentliches Vermögen, empfiehlt sie, auch einen Verkauf zu erwägen. Stiftung Warentest rät ebenfalls, immer einen Verkauf als Alternative mitzudenken. Den Teilverkauf beurteilen beide deutlich kritischer als die Leibrente; unsere Einschätzung dazu steht im Beitrag zum Teilverkauf einer Immobilie.

Welche Alternativen gibt es?

Verkauf mit Wohnrecht gegen Einmalzahlung: gleiche Absicherung, aber das Geld kommt sofort und bleibt bei frühem Tod im Nachlass.
Verkauf und Rückmiete: Sie verkaufen ohne Belastung zu einem höheren Preis und zahlen Miete. Wie das bei uns aussieht, beschreibt die Seite Kaufen und zurückmieten.
Umkehrhypothek: Sie bleiben Eigentümer und beleihen das Haus; die Schuld wächst über die Jahre. Mehr dazu unter Umkehrhypothek und Immobilienverzehrkredit.
Klassischer Verkauf und Umzug: oft der höchste Erlös, wenn das Haus ohnehin zu groß geworden ist. Hinweise dazu im Beitrag Haus verkaufen im Alter.

Einen Überblick über alle Wege bieten unsere Verkaufskonzepte. Dahrendorff Immobilien ist bei einer Rückmiete Käufer und nicht Ihr Makler; deshalb rechnen wir Varianten offen nebeneinander und raten dazu, jedes Angebot – auch unseres – unabhängig prüfen zu lassen.

Wie viel Ihr Haus heute wert ist, sehen Sie als ersten Schritt in unserem kostenlosen Wert-Check.

Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick (Stand November 2026) und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihren konkreten Fall wenden Sie sich bitte an einen Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.

Häufige Fragen

Wie hoch ist eine Immobilien-Leibrente?

Das hängt vor allem vom Verkehrswert, vom Wert des Wohnrechts und von Ihrem Alter ab. Vom Verkehrswert wird zuerst der Wert des Wohnrechts abgezogen, der Rest wird auf die statistische Lebenserwartung verteilt. Je älter Sie sind, desto höher fällt die Rente aus. Frauen erhalten wegen der längeren Lebenserwartung bei gleichem Haus tendenziell weniger.

Was passiert mit der Rente, wenn ich früh sterbe?

Eine lebenslange Leibrente endet mit dem Tod. Die Erben erhalten dann nichts mehr, und der Käufer behält das Haus. Wer das vermeiden will, kann eine Mindestlaufzeit vereinbaren, in der die Rente auch an die Erben weiterläuft. Das senkt in der Regel die monatliche Rente.

Muss ich die Leibrente versteuern?

Ja, aber nur mit dem Ertragsanteil nach § 22 EStG. Wer beim Rentenbeginn 75 Jahre alt ist, versteuert 11 Prozent der Jahresrente, mit 80 Jahren sind es 8 Prozent. Der Rest gilt als Rückzahlung des Kaufpreises und bleibt steuerfrei. Ob tatsächlich Steuer anfällt, hängt von Ihren übrigen Einkünften ab.

Wie wird die Rente abgesichert, wenn der Käufer nicht mehr zahlt?

Üblich ist eine Reallast im Grundbuch, möglichst an erster Rangstelle, ergänzt um eine Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung. Manche Verträge sehen zusätzlich eine Rentenversicherung vor, die der Käufer abschließt, oder ein Rückfallrecht für den Fall der Insolvenz. Welche Kombination passt, sollten Sie mit dem Notar und einem Anwalt klären.

Ist die Leibrente besser als ein normaler Verkauf?

Nicht pauschal. Die Leibrente passt, wenn Sie wohnen bleiben möchten, regelmäßige Zahlungen statt einer Summe wünschen und das Haus nicht vererben wollen. Wer Kapital auf einmal braucht oder flexibel bleiben will, fährt mit einem Verkauf und Rückmiete oder einem klassischen Verkauf oft besser.

Quellen