Mietvertrag bei Rückmiete | Dahrendorff Immobilien

Wer sein Haus verkauft und es anschließend zurückmietet, wohnt so sicher, wie es der Mietvertrag erlaubt. Die wichtigsten Punkte sind ein unbefristeter Vertrag, ein schriftlicher Verzicht des Käufers auf die Kündigung wegen Eigenbedarfs, eine klare Regel für die Miete und die Instandhaltung. Ein Restrisiko kann der Mietvertrag allein nicht ausschließen: die Zwangsversteigerung beim Käufer. Dagegen hilft ein Wohnungsrecht im Grundbuch an erster Rangstelle.

Dieser Beitrag geht die Klauseln einzeln durch, nach bundesweitem Mietrecht. Wie sich die Rückmiete von anderen Wegen unterscheidet, etwa vom Verkauf mit Wohnungsrecht oder vom Teilverkauf, zeigt unser Vergleich Haus verkaufen und wohnen bleiben.

Das Wichtigste in Kürze

Unbefristet statt befristet: Ein Zeitmietvertrag ist nur aus gesetzlichen Gründen zulässig (§ 575 BGB). Üblich ist ein unbefristeter Vertrag mit Kündigungsverzicht des Käufers.
Verzicht auf Eigenbedarf schriftlich: Als echte Einzelvereinbarung kann er nach der Rechtsprechung auch dauerhaft gelten, in einem Formularvertrag meist nur bis zu vier Jahre.
Weiterverkauf ist geregelt: Der neue Eigentümer übernimmt den Vertrag (§ 566 BGB).
Zwangsversteigerung ist das Restrisiko: Der Ersteher darf trotz Verzicht kündigen (§ 57a ZVG). Ein erstrangiges Wohnungsrecht schützt davor, senkt aber den Kaufpreis.

Unbefristet oder befristet: welcher Mietvertrag passt?

Viele Verkäufer wünschen sich einen Mietvertrag „für zehn Jahre“ oder „bis zum Lebensende“. Beides lässt sich als Zeitmietvertrag nicht einfach vereinbaren. Nach § 575 BGB ist eine Befristung nur zulässig, wenn der Vermieter danach selbst einziehen, umfassend umbauen oder an einen Dienstverpflichteten vermieten will und dies bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Fehlt ein solcher Grund, gilt der Vertrag als unbefristet.

Bei der Rückmiete ist daher der unbefristete Mietvertrag der Normalfall. Er läuft, bis jemand wirksam kündigt. Die Verbraucherzentrale weist darauf hin, dass ein „Mietvertrag auf Lebenszeit“ gesetzlich nicht vorgesehen ist, ein unbefristeter Vertrag mit ausgeschlossener Kündigung dem aber nahekommt. Sie als Mieter sollten Ihr Kündigungsrecht dabei behalten, etwa für den Fall, dass Sie später in eine kleinere Wohnung oder ins Pflegeheim ziehen.

Verzicht auf Eigenbedarf: wie weit er reicht

Eigenbedarf ist einer der gesetzlichen Gründe, aus denen ein Vermieter kündigen darf (§ 573 BGB). Da Abweichungen nur zum Nachteil des Mieters unwirksam sind, kann der Käufer auf diese Kündigung verzichten. Drei Punkte entscheiden, ob der Verzicht trägt:

Schriftform: Ein Mietvertrag über mehr als ein Jahr braucht die Schriftform (§ 550 BGB). Nach Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gilt das auch für einen Verzicht auf die Eigenbedarfskündigung, der länger als ein Jahr gelten soll. Die Verbraucherzentrale empfiehlt, die Eckpunkte zusätzlich im notariellen Kaufvertrag festzuhalten.
Einzelvereinbarung statt Formular: In vorformulierten Verträgen hält die Rechtsprechung einen Kündigungsausschluss in der Regel nur bis zu vier Jahre für wirksam. Ein individuell ausgehandelter, dauerhafter Ausschluss ist nach einem Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 08.05.2018 (VIII ZR 200/17) grundsätzlich möglich. Grenze ist die Sittenwidrigkeit (§ 138 BGB), etwa wenn eine Zwangslage ausgenutzt wird. Offen gelassen hat das Gericht, ob nach 30 Jahren eine Kündigung entsprechend § 544 BGB möglich wird.
Umfang: Klären Sie, ob nur der Eigenbedarf oder jede ordentliche Kündigung des Vermieters ausgeschlossen ist. Eine fristlose Kündigung, etwa bei erheblichem Zahlungsverzug, lässt sich nicht ausschließen.

Wie wirksam eine konkrete Formulierung ist, hängt vom Einzelfall ab. Lassen Sie diesen Teil des Vertrags deshalb von einem Anwalt für Mietrecht prüfen.

Miete: fest, gestaffelt, indexiert oder nach Vergleichsmiete

Neben der Ausgangsmiete sollte der Vertrag klar regeln, wie sich die Miete entwickeln kann. Vier Varianten sind üblich:

Verzicht auf Erhöhungen: Die Verbraucherzentrale empfiehlt einen Verzicht für „zumindest (üblich) 3 bis 5 Jahre“ oder dauerhaft.
Staffelmiete (§ 557a BGB): Die künftigen Beträge stehen in Euro im Vertrag, jede Stufe gilt mindestens ein Jahr. Daneben sind Erhöhungen auf die Vergleichsmiete ausgeschlossen.
Indexmiete (§ 557b BGB): Die Miete folgt dem Verbraucherpreisindex, frühestens nach einem Jahr, und kann auch sinken.
Vergleichsmiete (§ 558 BGB): Ohne besondere Vereinbarung darf der Vermieter bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt um höchstens 15 Prozent.

Für die Ausgangsmiete kann zudem die Mietpreisbremse gelten. Sie wurde bis Ende 2029 verlängert, gilt aber nur in Gemeinden, die das jeweilige Bundesland per Verordnung bestimmt hat. Wie die Lage an Ihrem Standort ist, finden Sie über unsere Städteseiten.

Instandhaltung und Nebenkosten

Nach § 535 BGB muss der Vermieter die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand erhalten. Bei der Rückmiete heißt das: Dach, Heizung, Fassade und Leitungen sind Sache des Käufers. Das ist ein wesentlicher Unterschied zum Teilverkauf, bei dem die Instandhaltung meist beim Verkäufer bleibt. Regeln Sie trotzdem ausdrücklich, was für Schönheitsreparaturen, kleine Reparaturen und eigene Einbauten gilt, und welche Betriebskosten Sie als Mieter tragen.

Unser Tipp: Halten Sie den Zustand des Hauses beim Verkauf in einem Übergabeprotokoll mit Fotos fest, so wie bei jedem Mietbeginn. Das vermeidet später Streit darüber, welche Schäden schon da waren und wer welche Arbeiten übernimmt.

Was passiert bei Weiterverkauf, Zwangsversteigerung oder Insolvenz?

Weiterverkauf: Verkauft der Käufer das Haus weiter, tritt der neue Eigentümer nach § 566 BGB in den Mietvertrag ein, mit allen Vereinbarungen, auch dem Verzicht auf Eigenbedarf. Wer Ihnen das Haus abkauft, kann Ihnen also nicht durch einen schnellen Weiterverkauf den Schutz nehmen.

Zwangsversteigerung: Anders ist es, wenn der Käufer seine Finanzierung nicht bedient und eine Bank die Zwangsversteigerung betreibt. Der Ersteher darf das Mietverhältnis dann mit gesetzlicher Frist zum ersten zulässigen Termin kündigen (§ 57a ZVG). Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein vertraglich vereinbarter Ausschluss der Eigenbedarfskündigung diesem Sonderkündigungsrecht nicht entgegensteht (Urteil vom 15.09.2021, VIII ZR 76/20). Nach überwiegender Auffassung braucht der Ersteher bei Wohnraum weiterhin einen gesetzlichen Kündigungsgrund wie Eigenbedarf, Ihr Verzicht hilft Ihnen dann aber nicht mehr. Ein vergleichbares Sonderkündigungsrecht gibt es, wenn ein Insolvenzverwalter das Haus verkauft (§ 111 InsO).

Dieses Risiko ist selten, aber real. Wir benennen es offen, weil es bei der Entscheidung zwischen höherem Kaufpreis und stärkerer Absicherung den Ausschlag geben kann.

Wie ein Wohnungsrecht im Grundbuch zusätzlich schützt

Ein Wohnungsrecht nach § 1093 BGB hängt nicht am Mietvertrag, sondern steht als dingliches Recht im Grundbuch. Bei einer Zwangsversteigerung bleiben Rechte bestehen, die im Rang vor dem Recht des betreibenden Gläubigers stehen (§ 52 ZVG). Wird Ihr Wohnungsrecht also an erster Stelle eingetragen, vor jeder Grundschuld, mit der der Käufer seinen Kauf finanziert, bleibt es auch dann bestehen. Steht es dahinter, kann es erlöschen.

Das hat einen Preis: Ein erstrangiges Wohnungsrecht belastet die Immobilie, mindert ihren Wert und erschwert dem Käufer die Finanzierung. Der Kaufpreis fällt deshalb niedriger aus. Wie stark ein Wohnungsrecht den Wert mindert, erklären wir im Beitrag Haus verkaufen mit Wohnrecht. Wie Mietvertrag und Wohnungsrecht zusammenspielen, etwa ob die Miete als Gegenleistung vereinbart wird und was bei Zahlungsverzug gilt, sollte der Notar ausdrücklich regeln.

Bei unserem Modell Kaufen und zurückmieten können Sie wählen, ob Sie sich über den Mietvertrag mit Verzicht auf Eigenbedarf oder zusätzlich über ein Wohnungsrecht absichern. Dahrendorff Immobilien ist dabei Käufer, nicht Ihr Makler, und hat damit eigene Interessen. Lassen Sie den Vertrag deshalb unabhängig prüfen, etwa bei einer Verbraucherzentrale oder einem Anwalt Ihrer Wahl.

Wer mit im Vertrag stehen sollte

Wohnen Sie mit Ehe- oder Lebenspartner im Haus, sollten beide als Mieter im Vertrag stehen und der Verzicht auf Eigenbedarf ausdrücklich für beide gelten. Zwar tritt ein Ehegatte oder Lebenspartner, der mit im Haushalt lebt, beim Tod des Mieters nach § 563 BGB in den Mietvertrag ein. Wer von Anfang an selbst Vertragspartei ist, muss sich darauf aber nicht verlassen und ist bei allen Absprachen gleichberechtigt beteiligt. Gilt zusätzlich ein Wohnungsrecht, sollte es ebenfalls für beide eingetragen werden.

Checkliste: Was in den Mietvertrag bei der Rückmiete gehört

Unbefristeter Mietvertrag, schriftlich, von beiden Seiten unterschrieben.
Verzicht des Käufers auf die ordentliche Kündigung, mindestens auf Eigenbedarf, als individuell ausgehandelte Vereinbarung.
Ihr eigenes Kündigungsrecht als Mieter mit gesetzlicher Frist.
Ausgangsmiete und Regel zur Mietanpassung: Verzicht, Staffel, Index oder Vergleichsmiete.
Instandhaltung beim Vermieter, klare Regeln zu Schönheitsreparaturen, Kleinreparaturen und Einbauten.
Aufstellung der umlegbaren Betriebskosten.
Eckpunkte des Mietvertrags zusätzlich im notariellen Kaufvertrag.
Auf Wunsch Wohnungsrecht im Grundbuch, mit vereinbartem erstem Rang.
Regel für Ehe- oder Lebenspartner, die mit Ihnen wohnen.
Übergabeprotokoll mit Fotos zum Mietbeginn.

Dieser Beitrag gibt den Stand November 2026 wieder und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Wenn Sie zuerst wissen möchten, welchen Wert Ihre Immobilie als Grundlage für ein Angebot hat, starten Sie mit unserem kostenlosen Wert-Check.

Häufige Fragen

Kann ich nach dem Verkauf einen Mietvertrag auf Lebenszeit abschließen?

Einen „Mietvertrag auf Lebenszeit“ sieht das Gesetz nicht vor. Üblich ist ein unbefristeter Mietvertrag, in dem der Käufer auf die ordentliche Kündigung einschließlich Eigenbedarf verzichtet, während Sie selbst kündigen dürfen. Ein solcher Verzicht muss schriftlich und als echte Einzelvereinbarung gestaltet sein, damit er über vier Jahre hinaus trägt. Lassen Sie die Formulierung anwaltlich prüfen.

Gilt mein Mietvertrag weiter, wenn der Käufer das Haus weiterverkauft?

Ja. Nach § 566 BGB tritt der neue Eigentümer in den bestehenden Mietvertrag ein, einschließlich eines vereinbarten Verzichts auf Eigenbedarf. Anders ist es bei einer Zwangsversteigerung oder einem Verkauf durch den Insolvenzverwalter: Dann besteht ein Sonderkündigungsrecht mit gesetzlicher Frist.

Wie schützt ein Wohnungsrecht im Grundbuch zusätzlich?

Ein Wohnungsrecht nach § 1093 BGB ist ein dingliches Recht und hängt nicht am Mietvertrag. Steht es im Grundbuch an erster Rangstelle, also vor den Grundschulden des Käufers, bleibt es nach § 52 ZVG auch bei einer Zwangsversteigerung bestehen. Dafür fällt der Kaufpreis niedriger aus.

Darf die Miete nach der Rückmiete steigen?

Das hängt vom Vertrag ab. Möglich sind ein Verzicht auf Mieterhöhungen für eine bestimmte Zeit, eine Staffelmiete mit festen Beträgen, eine Indexmiete nach dem Verbraucherpreisindex oder Erhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb der gesetzlichen Kappungsgrenze.

Quellen