Maklervertrag beim Hausverkauf in Ahlen: Alleinauftrag, Laufzeit, Widerruf

Ein Maklervertrag ist schnell unterschrieben und selten gelesen. Dabei entscheidet er, wie lange Sie gebunden sind, ob Sie selbst verkaufen dürfen und wann eine Provision fällig wird. Wer in Ahlen ein Haus oder eine Wohnung verkaufen will, sollte deshalb vor der Unterschrift wissen, was drinstehen darf und was nicht.

Dieser Ratgeber erklärt Vertragsarten, gesetzliche Regeln und die wichtigsten Urteile für Verkäufer. Was die Provision in NRW üblicherweise ausmacht und wer sie zahlt, steht in unserem Ratgeber zur Maklerprovision beim Hausverkauf in Ahlen.

Welche Form braucht ein Maklervertrag in Ahlen?

Geht es um den Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses, muss der Maklervertrag mindestens in Textform geschlossen werden (§ 656a BGB). Textform heißt: eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, in der der Erklärende genannt ist (§ 126b BGB). Eine E-Mail oder ein PDF genügt, eine eigenhändige Unterschrift ist nicht vorgeschrieben. Ein mündlich vereinbarter Auftrag reicht dagegen nicht.

Für Mehrfamilienhäuser, Baugrundstücke oder Gewerbeobjekte gilt diese Formvorschrift nicht. Ein schriftlicher Vertrag ist trotzdem sinnvoll.

Einfacher Auftrag oder Alleinauftrag: die Unterschiede

In der Praxis begegnen Ihnen drei Vertragsformen:

• Einfacher Maklervertrag: Sie können mehrere Makler beauftragen und selbst verkaufen. Der Makler muss nicht tätig werden. Sie zahlen nur, wenn sein Nachweis oder seine Vermittlung zum Kaufvertrag führt.
• Alleinauftrag: Sie beauftragen für eine feste Zeit nur diesen einen Makler, der sich dafür zum aktiven Einsatz verpflichtet. Selbst verkaufen dürfen Sie in der Regel weiterhin.
• Qualifizierter Alleinauftrag: Hier verzichten Sie zusätzlich auf den Eigenverkauf oder müssen eigene Interessenten an den Makler verweisen. Das lässt sich nicht wirksam in vorgedruckten Vertragsbedingungen vereinbaren, weil die Freiheit, sich selbst um einen Käufer zu bemühen, zu den Grundgedanken des § 652 BGB gehört (so zuletzt OLG Hamm, Urteil vom 12.06.2023, 18 U 43/22, zu einem Finanzierungsvermittler).

Ein Alleinauftrag bündelt die Vermarktung bei einem Makler, ohne konkurrierende Inserate zu unterschiedlichen Preisen. Er ist aber nur so gut wie der Makler, der ihn bekommt.

Wie lange darf ein Alleinauftrag laufen?

Eine Bindung von sechs Monaten ist bei einem Makleralleinauftrag nach dem Bundesgerichtshof regelmäßig angemessen, auch wenn sie in vorformulierten Bedingungen steht. Ebenso zulässig ist eine automatische Verlängerung um jeweils drei Monate, wenn Sie nicht rechtzeitig kündigen und die Kündigungsfrist wirksam vereinbart ist. Im entschiedenen Fall scheiterte die Verlängerung allerdings, weil die vierwöchige Kündigungsfrist nur in einer Anlage stand und nicht Vertragsbestandteil geworden war (Urteil vom 28.05.2020, I ZR 40/19).

Für Sie heißt das: Notieren Sie sich Vertragsende und Kündigungsfrist. Wer die Frist verpasst, bleibt weitere drei Monate gebunden, auch wenn er inzwischen mit einem anderen Makler arbeiten möchte. Vor Ablauf der Laufzeit können Sie einen befristeten Alleinauftrag in der Regel nur aus wichtigem Grund kündigen, etwa wenn der Makler über Monate untätig bleibt (§ 314 BGB).

Wann ist die Provision fällig und wann nicht?

Provision schulden Sie nur, wenn der Kaufvertrag infolge des Nachweises oder der Vermittlung des Maklers zustande kommt (§ 652 Abs. 1 BGB). Steht der Kaufvertrag unter einer aufschiebenden Bedingung, wird die Provision erst mit deren Eintritt fällig. Scheitert der Verkauf, zahlen Sie keine Provision.

„Aufwendungen sind dem Makler nur zu ersetzen, wenn es vereinbart ist. Dies gilt auch dann, wenn ein Vertrag nicht zustande kommt.“

§ 652 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch

Kosten für Inserate, Fotos oder Fahrten muss der Makler also nur erstattet bekommen, wenn das ausdrücklich vereinbart ist. Eine Reservierungsgebühr, die ein Makler über seine Geschäftsbedingungen verlangt, ist unwirksam (BGH, Urteil vom 20.04.2023, I ZR 113/22). Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern gilt zudem: Lässt sich der Makler von beiden Seiten bezahlen, dann nur in gleicher Höhe (§ 656c BGB). Ob sich ein Makler für Ihren Verkauf lohnt, vergleicht unser Ratgeber mit oder ohne Makler verkaufen in Ahlen.

Kann ich einen Maklervertrag widerrufen?

Ja, in vielen Fällen. Schließen Sie als Verbraucher den Vertrag ausschließlich per E-Mail, Telefon oder Post, ist er ein Fernabsatzvertrag (§ 312c BGB). Schließen Sie ihn bei sich zu Hause oder an einem anderen Ort außerhalb der Geschäftsräume des Maklers, ist er ein außerhalb von Geschäftsräumen geschlossener Vertrag. In beiden Fällen haben Sie 14 Tage Widerrufsrecht (§ 312g BGB und § 355 BGB). Der Bundesgerichtshof hat das für Maklerverträge ausdrücklich bestätigt (Urteil vom 07.07.2016, I ZR 30/15).

Die Frist beginnt erst, wenn der Makler Sie ordnungsgemäß belehrt hat. Fehlt die Belehrung, erlischt das Widerrufsrecht spätestens nach zwölf Monaten und 14 Tagen (§ 356 BGB). Wird der Vertrag bei Ihnen zu Hause geschlossen, muss die Belehrung samt Muster-Widerrufsformular auf Papier ausgehändigt werden, auf einem anderen dauerhaften Datenträger nur mit Ihrer Zustimmung. Konnte der Makler das nicht nachweisen, verlor er in einem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall einer Verkäuferin seinen Anspruch auf Provision und Wertersatz (Urteil vom 26.11.2020, I ZR 169/19).

Kann ich kündigen und dann privat verkaufen?

Einen einfachen Maklervertrag ohne feste Laufzeit können Sie in der Regel jederzeit beenden. Einen befristeten Alleinauftrag beenden Sie zum Ablauf der Laufzeit oder aus wichtigem Grund. Danach dürfen Sie selbst verkaufen oder einen anderen Makler beauftragen.

Eine Provision kann trotzdem fällig werden, wenn Sie später an einen Käufer verkaufen, den Ihnen der Makler während der Vertragslaufzeit nachgewiesen hat. Entscheidend ist, ob der Kauf auf seine Tätigkeit zurückgeht (§ 652 Abs. 1 BGB). Lassen Sie sich deshalb beim Vertragsende die Liste der Interessenten geben, die der Makler Ihnen genannt hat. Wann ein Wechsel sinnvoll ist, lesen Sie im Ratgeber Immobilie in Ahlen verkauft sich nicht.

Checkliste: Darauf achten Sie vor der Unterschrift

• Objekt, Provisionshöhe inklusive Umsatzsteuer und wer sie trägt
• Vertragsart: einfacher Auftrag oder Alleinauftrag
• Laufzeit, Verlängerungsklausel und Kündigungsfrist
• Aufwendungsersatz: vereinbart oder nicht, und in welcher Höhe
• Widerrufsbelehrung mit Muster-Formular, wenn Sie per E-Mail oder außerhalb der Geschäftsräume abschließen
• keine Reservierungs- oder Bearbeitungsgebühren in den Geschäftsbedingungen

Bitten Sie jeden Makler, auch uns, Ihnen den Vertrag vorab zu schicken. Unsere Haltung ist einfach: transparente Bewertung statt überzogener Versprechen.

Stand: September 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für Ihren Vertrag wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt oder die Verbraucherzentrale.

Häufige Fragen zum Maklervertrag in Ahlen

Wie lange darf ein Makleralleinauftrag laufen?

Eine Bindung von sechs Monaten hält der Bundesgerichtshof bei einem Makleralleinauftrag regelmäßig für angemessen, auch in vorformulierten Bedingungen. Zulässig ist auch eine automatische Verlängerung um jeweils drei Monate, wenn Sie nicht fristgerecht kündigen und die Kündigungsfrist wirksam vereinbart ist (Urteil vom 28.05.2020, I ZR 40/19). Notieren Sie sich deshalb Vertragsende und Frist, sonst sind Sie weitere drei Monate gebunden. Dies ersetzt keine Rechtsberatung.

Darf ich trotz Alleinauftrag selbst verkaufen?

In der Regel ja. Beim einfachen Alleinauftrag verpflichten Sie sich nur, keinen weiteren Makler zu beauftragen. Ein Verbot, selbst zu verkaufen, lässt sich nicht wirksam in vorgedruckten Bedingungen vereinbaren, weil die Freiheit, sich selbst um einen Käufer zu bemühen, zu den Grundgedanken des § 652 BGB gehört (so zuletzt OLG Hamm, Urteil vom 12.06.2023, 18 U 43/22, zu einem Finanzierungsvermittler). Möglich ist es nur als individuell ausgehandelte Vereinbarung. Dies ersetzt keine Rechtsberatung.

Kann ich einen Maklervertrag fristlos kündigen?

Nur aus wichtigem Grund. Ein befristeter Alleinauftrag ist ein Dauerschuldverhältnis, das jede Seite ohne Frist kündigen kann, wenn ihr die Fortsetzung bis zum Vertragsende nicht zuzumuten ist (§ 314 BGB). Das kann etwa gelten, wenn der Makler über Monate nichts unternimmt oder seine Pflichten grob verletzt. Dokumentieren Sie solche Versäumnisse schriftlich, bevor Sie kündigen. Dies ersetzt keine Rechtsberatung.

Welche Klauseln im Maklervertrag sind unwirksam?

Unwirksam sind unter anderem eine Reservierungsgebühr in den Geschäftsbedingungen des Maklers (BGH, Urteil vom 20.04.2023, I ZR 113/22), ein vorformuliertes Verbot, selbst zu verkaufen (ständige Rechtsprechung, zuletzt OLG Hamm, 18 U 43/22), und, wenn ein Verbraucher eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus kauft, eine Vereinbarung, nach der sich der Makler von beiden Seiten unterschiedlich hohe Provision versprechen lässt (§ 656c BGB). Lesen Sie den Vertrag vor der Unterschrift in Ruhe. Dies ersetzt keine Rechtsberatung.

Wie lange habe ich Zeit, einen Maklervertrag zu widerrufen?

14 Tage, wenn Sie ihn als Verbraucher per E-Mail, Telefon oder außerhalb der Geschäftsräume des Maklers geschlossen haben (§ 355 BGB). Die Frist beginnt erst mit einer ordnungsgemäßen Widerrufsbelehrung. Fehlt diese, erlischt das Widerrufsrecht spätestens nach zwölf Monaten und 14 Tagen (§ 356 BGB). Dass das auch für Maklerverträge gilt, hat der Bundesgerichtshof 2016 bestätigt (I ZR 30/15). Dies ersetzt keine Rechtsberatung.