Immobilie verkaufen in Stuttgart

Stuttgart ist mit rund 605.000 Einwohnern auf 207 Quadratkilometern das Zentrum einer Metropolregion mit etwa 5,5 Millionen Menschen; von rund 443.000 sozialversicherungspflichtig Beschäftigten sind rund 276.580 Pendler (Grundstücksmarktbericht 2026). Der Markt ist eine Wohnungsstadt: Von 5.412 Verkäufen im Jahr 2025 entfielen 3.759 auf Wohnungs- und Teileigentum, die meisten davon gebrauchte Eigentumswohnungen. Häuser und Bauplätze sind dagegen rar. Wer hier verkauft, konkurriert vor allem mit anderen Wohnungen im selben Bezirk, und die Spanne zwischen den Bezirken ist groß.

Was der Grundstücksmarktbericht 2026 zeigt

Zuständig ist der Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Stuttgart, dessen Geschäftsstelle beim Stadtmessungsamt sitzt. Sein Grundstücksmarktbericht 2026 (veröffentlicht am 23. Juni 2026, Daten für 2025) nennt:

• 5.412 Verkäufe, 10,9 % mehr als im Vorjahr und erstmals seit 2021 über dem Zehnjahresmittel von 5.069
• einen Geldumsatz von rund 2,89 Milliarden Euro, plus 3,1 %, aber unter dem langfristigen Mittel von 3,48 Milliarden Euro
• 3.122 verkaufte gebrauchte Eigentumswohnungen (plus 10,4 %) zu durchschnittlich 4.226 Euro je Quadratmeter, Neubauwohnungen zu 8.236 Euro

Der Gutachterausschuss beschreibt die Preise insgesamt als weitgehend seitwärts gerichtet. Die Bodenrichtwerte für Wohnbauland hat er dagegen um 5 % gesenkt. Mehr Kauffälle bei stabilen Preisen heißt: Käufer sind zurück, aber sie verhandeln. Ein Preis, der sich am Stuttgarter Durchschnitt statt an Ihrem Bezirk orientiert, kostet in beide Richtungen Geld.

Laut Stadt gibt es eine Kurzfassung des Berichts kostenlos online, die ausführliche Fassung verkauft das Kundenzentrum des Stadtmessungsamts.

Preise je Stadtbezirk, Bodenrichtwerte und Grunderwerbsteuer

Wie weit Stuttgart auseinanderliegt, zeigt die Auswertung des ersten Quartals 2026: Gebrauchte Wohnungen kosteten im Schnitt zwischen rund 3.360 Euro je Quadratmeter in Plieningen und rund 5.160 Euro in Stuttgart-Nord. Neubauwohnungen lagen zwischen rund 5.900 Euro in Mühlhausen und rund 10.500 Euro in Sillenbuch. Auffällig: Eigentumswohnungen nach Umwandlung legten mit 84 Verkäufen um 82,6 % zu, während der übrige Wiederverkauf leicht nachgab.

Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2026 sehen Sie im kostenfreien Portal des Gutachterausschusses unter gis7.stuttgart.de. Einfache mündliche Auskünfte gibt das Kundenzentrum des Stadtmessungsamts, eine schriftliche Auskunft gibt es auf Antrag.

Der Käufer zahlt in Baden-Württemberg 5,0 % Grunderwerbsteuer, bei 400.000 Euro Kaufpreis also 20.000 Euro, die er zusätzlich finanzieren muss. Das spüren Sie in der Verhandlung, besonders bei Erstkäufern. Eine belastbare Preisfindung für Ihre Immobilie setzt deshalb bei Vergleichsverkäufen im eigenen Bezirk an, nicht beim Stadtmittel.

Milieuschutz und Umwandlung in Stuttgart

Stuttgart hat vier soziale Erhaltungssatzungen: Nordbahnhof-, Mittnacht- und Rosensteinstraße (seit 2013), Friedhofstraße (2020), Seelberg und Heslacher Tal (beide 2021). Dort sind Grundrissänderungen, das Zusammenlegen von Wohnungen, Modernisierungen wie Aufzug, Balkon oder neues Bad und die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen genehmigungspflichtig, auch bei leerstehenden oder selbst genutzten Wohnungen.

Das allgemeine Vorkaufsrecht der Stadt nach § 24 BauGB greift laut Stadt nicht bei Wohnungen, die bereits nach Wohnungseigentumsrecht aufgeteilt sind, und nicht bei Erbbaurechten. Für ganze Häuser in diesen Gebieten verweist die Stadt auf die Abwendung nach § 27 BauGB.

Ein flächendeckendes Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB hat Baden-Württemberg nach Auskunft des Landesministeriums vom Mai 2025 nicht eingeführt. Stattdessen gilt eine Landesverordnung, die Umwandlungen nur in Erhaltungssatzungsgebieten unter Genehmigung stellt, derzeit bis zum 18. November 2028. Außerhalb der vier Gebiete fehlt damit die zusätzliche Genehmigungshürde, die etwa in München für größere Mietshäuser gilt. Ob es sich lohnt und was für Ihr Objekt gilt, sollten Sie im Einzelfall prüfen lassen.

Vermietete Wohnung, Leerstand und Ihr Wohnrecht

Stuttgart gehört laut Stadt zu den 130 Gemeinden mit Mietpreisbremse: Bei Neuvermietung darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 % übersteigen. Bestandsmieten dürfen in drei Jahren um höchstens 15 % steigen. Beide Regeln gelten nach Angaben der Stadt bis zum 31. Dezember 2026. Ein Käufer, der auf Mietsteigerung kalkuliert, rechnet deshalb mit dem Mietspiegel 2025/2026, nicht mit Wunschmieten.

Wer eine Wohnung leer stehen lässt, um sie unvermietet besser zu verkaufen, sollte die Zweckentfremdungsverbotssatzung kennen. Sie gilt seit 2016 und ist bis zum 31. Dezember 2030 verlängert. Leerstand von mehr als sechs Monaten gilt grundsätzlich als Zweckentfremdung, Ausnahmen regelt die Satzung. Kurzzeitvermietung von insgesamt mehr als zehn Wochen im Kalenderjahr überschreitet die Schwelle zur Zweckentfremdung, Verstöße können bis zu 100.000 Euro kosten.

Möchten Sie verkaufen und trotzdem in Ihrer Stuttgarter Wohnung bleiben, prüfen wir Kaufen und zurückmieten, einen Teilverkauf oder einen Verkauf mit Wohnrecht. Wir kaufen selbst oder mit Investoren. Mehr Absicherung für Sie, etwa ein eingetragenes Wohnungsrecht, bedeutet einen niedrigeren Kaufpreis. Das legen wir von Anfang an offen.