Immobilie verkaufen in Frankfurt am Main

Frankfurt ist eine Stadt der Etagenwohnung: Auf 79.745 Wohngebäude kamen 2024 laut IHK-Wohnungsmarktbericht 411.592 Wohnungen, die Bevölkerung wuchs von 2014 bis 2024 um 5,4 Prozent auf 756.021 Menschen. Entsprechend dominieren Eigentumswohnungen den Kaufmarkt, und die Preise unterscheiden sich stark je nach Stadtteil. Dazu kommen Regeln, die es so nur hier gibt: Milieuschutzsatzungen in innenstadtnahen Vierteln, eine eigene Ferienwohnungssatzung und eine hessische Mieterschutzverordnung, deren Wirksamkeit derzeit umstritten ist.

Was der Gutachterausschuss über Frankfurt sagt

Zuständig ist der Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Frankfurt am Main beim Stadtvermessungsamt. Er stellt den Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main 2026 (Stand Mai 2026) kostenfrei zum Download bereit. Bei der Vorstellung der Zahlen für 2025 meldete der Ausschuss laut hessenschau:

• rund 1.800 verkaufte Neubau-Eigentumswohnungen zu durchschnittlich 7.840 Euro je Quadratmeter, sechs Prozent mehr als im Vorjahr,
• 2.360 verkaufte Bestandswohnungen nach 2.270 im Jahr 2024,
• 512 verkaufte Eigenheime zu durchschnittlich rund 787.000 Euro nach 747.000 Euro im Vorjahr.

Der Durchschnitt verdeckt große Unterschiede. Der IHK-Wohnungsmarktbericht 2025|2026 nennt für Eigentumswohnungen im Jahresdurchschnitt 2025 einen Schwerpunkt von 7.300 Euro je Quadratmeter in Altstadt, Bahnhofsviertel, Innenstadt und Westhafen, aber 4.450 Euro in Eckenheim und Preungesheim. Für Ihre Bewertung zählt deshalb der Stadtteil, nicht der Stadtschnitt. Bodenrichtwerte zum Stichtag 1. Januar 2026 rufen Sie gebührenfrei über BORIS Hessen oder das Geoportal Frankfurt ab.

Grunderwerbsteuer und Hessengeld: was Ihre Käufer rechnen

In Hessen beträgt die Grunderwerbsteuer 6 Prozent des Kaufpreises, so festgelegt im hessischen Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für Erwerbsvorgänge ab dem 1. August 2014. Bei einer Wohnung für 500.000 Euro sind das 30.000 Euro, die Ihr Käufer zusätzlich aufbringen muss und die er in sein Gebot einpreist.

Eine hessische Besonderheit ist das Hessengeld. Nach den Fragen und Antworten des Hessischen Finanzministeriums (Stand August 2025) erhalten Käufer, die erstmals eine selbstgenutzte Wohnimmobilie in Hessen erwerben, 10.000 Euro je Erwerber, höchstens 20.000 Euro, plus 5.000 Euro je Kind unter 18 Jahren, das mit einzieht. Gefördert werden Kaufverträge ab dem 1. März 2024, begrenzt auf die tatsächlich gezahlte Grunderwerbsteuer, ausgezahlt in zehn gleichen Jahresraten.

Für Sie als Verkäufer heißt das: Bei einer Wohnung, die sich für junge Paare oder Familien zur Selbstnutzung eignet, lohnt es sich, Interessenten auf das Hessengeld hinzuweisen. Bei einer vermieteten Wohnung kaufen dagegen eher Kapitalanleger, die keinen Anspruch haben. Ob die Förderung im Einzelfall greift, prüft der Käufer selbst mit der WIBank; die aktuellen Bedingungen sollten vor dem Verkauf nachgelesen werden.

Vermietet verkaufen: Mieterschutz in Frankfurt

Frankfurt gehört zu den Gemeinden der hessischen Mieterschutzverordnung vom 18. November 2020. Sie bündelt Mietpreisbremse, abgesenkte Kappungsgrenze von 15 statt 20 Prozent in drei Jahren und eine verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung in Wohnungseigentum. Mit Verordnung vom 12. November 2025 hat das Land die Befristung um ein Jahr bis 2026 verlängert.

Genau diese Verlängerung ist umstritten: Das Amtsgericht Frankfurt hat die hessische Mietpreisbremse im Juni 2026 seit Ende November 2025 für unwirksam erklärt; das Urteil ist laut hessenschau nicht rechtskräftig und bindet andere Gerichte nicht. Der Entwurf einer neuen Verordnung führt Frankfurt weiter auf und sieht eine Kündigungssperrfrist von sechs statt acht Jahren vor; die Verabschiedung wird für Mitte November 2026 erwartet.

Für einen Verkauf bedeutet das: Wer eine vermietete Wohnung anbietet, sollte Mietvertrag, Miethöhe und Mieterhöhungen der letzten Jahre geordnet vorlegen, denn Käufer prüfen, was rechtlich möglich ist. Wann eine umgewandelte Wohnung frühestens wegen Eigenbedarfs gekündigt werden kann, hängt vom Zeitpunkt der Umwandlung und Veräußerung ab und sollte im Einzelfall geprüft werden.

Milieuschutz, Vorkaufsrecht und Ferienwohnungen

In mehreren innenstadtnahen Vierteln gelten Milieuschutzsatzungen nach § 172 BauGB. Die Begründung zur Satzung Nr. 51 etwa beschreibt das Gebiet rund um die Berger Straße mit rund 11.500 Wohnungen. Rückbau, Änderung und Nutzungsänderung sind dort genehmigungspflichtig, auch wenn die Hessische Bauordnung keine Genehmigung verlangt. Der Hessische Verwaltungsgerichtshof hat 2022 die Satzungen für Nordend-Mitte, Nordend-Süd und Sachsenhausen-Nord bestätigt.

Im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung hat die Stadt nach § 24 Abs. 1 Nr. 4 BauGB ein Vorkaufsrecht, wenn das Wohl der Allgemeinheit es rechtfertigt. Frankfurt hat es erstmals 2016 für ein Haus mit elf Mietwohnungen in der Jordanstraße in Bockenheim ausgeübt; der Käufer hätte das per Abwendungsvereinbarung vermeiden können. Verkaufen Sie ein Mehrfamilienhaus in einem solchen Gebiet, sollte diese Frage früh geklärt werden.

Wer bisher an Gäste vermietet: Seit 2018 gilt eine Ferienwohnungssatzung, 2023 um fünf Jahre verlängert. Mit Genehmigung der Bauaufsicht ist die Vermietung als Ferienwohnung sechs Wochen im Jahr erlaubt. Wenn ein Objekt wegen solcher Auflagen schwer zu verkaufen ist, entwickeln wir mit Ihnen Verkaufskonzepte oder prüfen einen Ankauf.