Immobilie verkaufen in Hamm

Hamm ist eine Eigenheimstadt: 41,1 Prozent der gut 88.000 Wohnungen lagen 2024 laut NRW.BANK in Ein- und Zweifamilienhäusern und damit etwas mehr als im Landesschnitt von 40,0 Prozent. Die Bevölkerung ist mit knapp 180.000 Menschen in drei Jahren leicht gewachsen. Die Mieten bleiben moderat: Bei Wiedervermietung im Bestand nennt die NRW.BANK 7,65 Euro je Quadratmeter, landesweit sind es 9,41 Euro. Entsprechend betrafen 2025 laut Gutachterausschuss 420 der 1.346 Kaufverträge Ein- und Zweifamilienhäuser.

Was der Hammer Grundstücksmarktbericht 2026 zeigt

Zuständig ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Hamm. Er hat seinen Grundstücksmarktbericht 2026 am 13. März 2026 beschlossen; das Dokument ist über BORIS.NRW gebührenfrei abrufbar. Für 2025 meldet der Ausschuss:

• 1.346 Kaufverträge, rund 7,7 Prozent mehr als 2024, bei einem Geldumsatz von 404,84 Millionen Euro, ein Plus von rund 24,5 Prozent.
• Ein- und Zweifamilienhäuser kosteten im Schnitt 299.000 Euro nach 275.000 Euro im Vorjahr, also rund 8 Prozent mehr.
• Eigentumswohnungen erzielten durchschnittlich rund 2.016 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, 5,2 Prozent mehr als 2024.

Bei weiterverkauften Wohnungen spielt das Baujahr eine große Rolle: Aus den 1960er Jahren lag der Mittelwert bei 1.584 Euro, ab Baujahr 2010 bei 3.006 Euro je Quadratmeter. Erstmals gibt es auch einen Halbjahresbericht: Von Januar bis Juni 2026 wurden 661 Verträge geschlossen, kaum weniger als im Vorjahreszeitraum, der Umsatz stieg um 13,7 Prozent. Häuser blieben mit durchschnittlich 299.000 Euro auf dem Niveau des Vorjahres.

Haus im Erbbaurecht verkaufen: in Hamm keine Seltenheit

Der Hammer Marktbericht widmet dem Erbbaurecht ein eigenes Kapitel, und das aus gutem Grund. 2025 wurden 37 bebaute Ein- und Zweifamilienhaus-Erbbaurechte verkauft, im Schnitt für rund 250.000 Euro, dazu 19 Wohnungserbbaurechte zu durchschnittlich 1.886 Euro je Quadratmeter. Der laufende Erbbauzins lag bei verkauften Häusern im Mittel bei etwa 1,08 Prozent des Bodenrichtwerts im Jahr.

Für Verkäufer zählt vor allem der Erbbaurechtskoeffizient. Aus 17 Verkäufen der Jahre 2024 und 2025 ermittelte der Gutachterausschuss einen Median von 0,82. Ein Haus im Erbbaurecht brachte also rund 82 Prozent dessen, was dasselbe Haus mit eigenem Grundstück erzielt hätte. Die Restlaufzeiten der ausgewerteten Verträge lagen zwischen 41 und 68 Jahren. Je kürzer die Restlaufzeit und je höher der Zins, desto stärker wirkt der Abschlag.

Bevor Sie verkaufen, sollten Erbbaurechtsvertrag, Zustimmungspflichten des Grundstückseigentümers und mögliche Zinsanpassungen auf dem Tisch liegen. Wir prüfen, ob ein klassischer Verkauf trägt oder ob ein Ankauf durch uns oder Investoren der schnellere Weg ist.

Bodenrichtwerte und Grunderwerbsteuer am Hammer Beispiel

Die Bodenrichtwerte zum Stichtag 1. Januar 2026 sehen Sie für jedes Hammer Grundstück kostenlos in BORIS.NRW. Der Marktbericht nennt als gebietstypische Werte für freistehende Eigenheime mit 350 bis 800 Quadratmetern 320 Euro in guter, 275 Euro in mittlerer und 165 Euro in mäßiger Lage. Unbebaute Eigenheimgrundstücke wurden 2025 im Schnitt für rund 274 Euro je Quadratmeter gehandelt, rund 2,5 Prozent weniger als zuvor. Bei einem Altbau mit großem Garten kann der Boden einen erheblichen Teil des Werts ausmachen.

In Nordrhein-Westfalen werden 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer fällig. Auf das durchschnittliche Hammer Eigenheim von 299.000 Euro entfallen damit rund 19.400 Euro, die ein Käufer neben Notar- und Grundbuchkosten finanzieren muss. Laut Finanzverwaltung schulden Käufer und Verkäufer die Steuer gesamtschuldnerisch; das Finanzamt hält sich zuerst an die Partei, die sie im Vertrag übernommen hat, ohne Regelung in der Regel an den Erwerber. Deshalb gehört eine klare Steuerklausel in jeden Kaufvertrag. Einzelheiten sollten Sie mit Notar oder Steuerberatung klären.

Vermietet verkaufen, Finanzierung unter Druck

Hamm gehört nicht zu den 57 Kommunen in der Anlage der Mieterschutzverordnung NRW. Für Hammer Mietwohnungen gilt daher das allgemeine Bundesrecht:

• keine Mietpreisbremse bei Neuvermietung,
• Kappungsgrenze von 20 Prozent in drei Jahren bei Mieterhöhungen bis zur Vergleichsmiete (§ 558 BGB),
• nach Umwandlung in Eigentum und Verkauf eine Sperrfrist von drei Jahren für Eigenbedarfskündigungen (§ 577a BGB).

Für Anleger ist eine vermietete Hammer Wohnung damit einfacher zu kalkulieren als eine in Bonn oder Dortmund, die beide in der Verordnung stehen. Welche Miete im Einzelfall zulässig ist, richtet sich trotzdem nach Vertrag und Vergleichsmiete.

Eine zweite Zahl aus dem Marktbericht verdient Aufmerksamkeit: 2025 gab es in Hamm 13 Zwangsversteigerungen mit Zuschlag, nach 7 im Vorjahr, davon 11 bei bebauten Grundstücken. Bei bebauten Objekten lag der Zuschlag im Schnitt bei 83,7 Prozent des Verkehrswerts. Wer die Raten nicht mehr sicher tragen kann, verkauft frühzeitig meist besser als unter Zeitdruck. Mit einer laufenden Finanzierung, einem Verkauf mit Rückmiete oder einem Teilverkauf lassen sich Wege finden; wir sagen Ihnen offen, was in Ihrem Fall realistisch ist.