Immobilie verkaufen in Essen

Essen ist eine Stadt der Mehrfamilienhäuser: Nur 18,5 Prozent der 317.827 Wohnungen lagen 2024 laut NRW.BANK in Ein- und Zweifamilienhäusern, landesweit sind es 40,0 Prozent. Neu gebaut wird wenig, 2024 wurden 488 Wohnungen fertig, im Zehnjahresmittel waren es 956. Die Einwohnerzahl ist nach Daten von IT.NRW in drei Jahren um 0,8 Prozent auf 574.682 gesunken. Innerhalb der Stadt liegen die Bodenpreise weit auseinander: Für Wohnbauland weist der Gutachterausschuss zwischen 165 Euro je Quadratmeter in Vogelheim und 890 Euro in Bredeney aus.

Grundstücksmarktbericht 2026: In Essen wird wieder mehr gekauft

Zuständig ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen. Sein Grundstücksmarktbericht 2026 beschreibt das Jahr 2025 und steht als frei zugängliche Webversion sowie als PDF über BORIS.NRW bereit. Die Kernzahlen aus dem Kapitel zur Lage auf dem Grundstücksmarkt:

• 4.336 Kauffälle, 13,2 Prozent mehr als 2024 und fast wieder auf dem Niveau von 2019 und 2020,
• 1,69 Milliarden Euro Umsatz, rund 340 Millionen Euro mehr als im Vorjahr,
• 2.381 Kauffälle allein im Teilmarkt Wohnungseigentum.

Wiederverkaufte Eigentumswohnungen sind nach zwei Jahren mit Preisrückgängen erstmals wieder teurer geworden, und zwar um 8,2 Prozent; bis zum Höchststand von 2022 fehlen laut Bericht nur noch 4,5 Prozent. Bei gebrauchten Ein- und Zweifamilienhäusern stiegen die Preise um 1,1 Prozent, die Zahl der Verkäufe aber um 17,2 Prozent. Als mittlere Kaufpreise nennt der Ausschuss 600.000 Euro für ein freistehendes Ein- oder Zweifamilienhaus, rund 385.000 Euro für Reihenendhaus oder Doppelhaushälfte und 340.000 Euro für ein Reihenmittelhaus. Neue Eigentumswohnungen kosteten im Schnitt 5.350 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Für Ihr Objekt zählen am Ende Stadtteil, Baujahr und Zustand.

Bodenrichtwerte und Grunderwerbsteuer an Essener Beispielen

Wie viel der Boden unter Ihrem Haus wert ist, zeigt der Bodenrichtwert. Die Essener Werte zum Stichtag 1. Januar 2026 rufen Sie kostenlos über BORIS.NRW ab. Laut Kapitel 4 des Marktberichts wurden die Richtwerte für Wohnbauland überwiegend um 5 bis 20 Euro je Quadratmeter angehoben. Die Unterschiede zwischen den Stadtteilen sind erheblich: Die höchsten Werte für Wohnbauland stehen in Bredeney mit bis zu 890 Euro und in Rüttenscheid mit 740 Euro, die niedrigsten in Vogelheim mit 165 Euro je Quadratmeter. In den Hauptgeschäftslagen der Innenstadt hat der Ausschuss die Richtwerte wegen stark rückläufiger Mieten um etwa 30 Prozent gesenkt.

Beim Kauf fallen in Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer an; laut Finanzverwaltung NRW gilt dieser Satz für alle seit dem 1. Januar 2015 beurkundeten Verträge. Am Essener Mittelwert für ein freistehendes Einfamilienhaus von 600.000 Euro gerechnet, sind das 39.000 Euro, bei einem Reihenmittelhaus für 340.000 Euro 22.100 Euro. Mitverkauftes Inventar wie eine Einbauküche gehört nicht zur Bemessungsgrundlage; die Finanzverwaltung empfiehlt, die Gegenstände mit ihrem Wert im Vertrag einzeln aufzuführen. Welcher Ansatz angemessen ist, sollte im Einzelfall geprüft werden.

Vermietete Wohnung in Essen: welche Mieterschutzregeln gelten

Die Mieterschutzverordnung NRW nennt in ihrer Anlage seit dem 1. März 2025 genau 57 Kommunen, von Aachen unter Nummer 1 bis Wesseling unter Nummer 57. Essen steht nicht auf dieser Liste, ebenso wenig wie die Nachbarstädte Mülheim an der Ruhr, Gelsenkirchen und Bochum. Eine Mietpreisbremse für neue Mietverträge gibt es in Essen deshalb nicht. Für Vermieter und Käufer gelten die allgemeinen Regeln des Bundesrechts:

• Kappungsgrenze nach § 558 BGB: Bestandsmieten dürfen innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent steigen; die abgesenkte Grenze von 15 Prozent gilt nur in den Verordnungsgebieten.
• Kündigungsbeschränkung nach § 577a BGB: Wurde die Wohnung erst nach Einzug des Mieters in Eigentum umgewandelt und dann verkauft, kann sich der Erwerber frühestens nach drei Jahren auf Eigenbedarf berufen.

Für den Verkauf einer vermieteten Essener Eigentumswohnung kann das ein Vorteil sein: Wer später selbst einziehen möchte, wartet kürzer als in den gelisteten Städten, wo die Frist acht Jahre beträgt. Kapitalanleger achten dennoch genau auf Miethöhe, Mietvertrag und die Erhöhungen der letzten Jahre. Halten Sie diese Unterlagen vollständig bereit. Welche Frist für Ihre Wohnung tatsächlich gilt, sollte rechtlich geprüft werden.

Wenig Häuser, wenig Bauland: was das für Ihren Verkauf heißt

Ein Einfamilienhaus ist in Essen ein knappes Gut. Laut Wohnungsmarktprofil der NRW.BANK liegen 79,4 Prozent aller Essener Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. Auch neue Bauplätze sind selten: Der Gutachterausschuss zählte 2025 nur 64 verkaufte Baugrundstücke, davon 56 für Wohnbau; von 2014 bis 2018 waren es jedes Jahr über 100. Gleichzeitig warteten 2024 insgesamt 2.551 genehmigte Wohnungen noch auf ihre Fertigstellung.

Dazu kommt eine landesrechtliche Besonderheit: Essen steht in der Anlage der BaulandmobilisierungsVO NRW, die mit Ablauf des 31. Dezember 2026 außer Kraft tritt. In solchen Gebieten kann die Gemeinde nach § 25 BauGB durch Satzung ein besonderes Vorkaufsrecht für unbebaute oder brachliegende Grundstücke begründen, die vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können. Wer in Essen ein Baugrundstück oder einen bebaubaren Gartenteil verkaufen möchte, sollte deshalb vorab bei der Stadt klären, ob für die Lage eine solche Satzung besteht.

Für Erben, Paare in Trennung oder Eigentümer mit laufendem Kredit prüfen wir, ob ein klassischer Verkauf, ein Teilverkauf oder ein Ankauf durch uns oder Investoren besser passt. Einen Überblick geben unsere Verkaufskonzepte.