Immobilie verkaufen in Berlin

Berlin ist eine Mieterstadt mit Wohnungsmarkt im Wortsinn. Der Senat spricht bei der Kappungsgrenze von rund 1,5 Millionen Berliner Mieterhaushalten, und die gesamte Stadt gilt als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt. Entsprechend dicht ist das Regelwerk, das Verkäufer kennen sollten: Mietpreisbremse bis Ende 2029, eine stadtweite Genehmigungspflicht für die Aufteilung größerer Mietshäuser bis Ende 2030 und 82 soziale Erhaltungsgebiete mit Vorkaufsrecht der Bezirke. Gleichzeitig zeigt der Immobilienmarktbericht 2025/2026 einen Markt, der wieder mehr Abschlüsse sieht als im Vorjahr.

Was der Berliner Markt 2025 zeigt

Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin hat am 31.07.2026 den Immobilienmarktbericht Berlin 2025/2026 veröffentlicht. Er beruht auf 22.912 ausgewerteten Kauffällen, 10 Prozent mehr als im Vorjahr. Die wichtigsten Werte für Verkäufer:

• Eigentumswohnungen: mittlerer Kaufpreis 5.511 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, ein Plus von 5 Prozent.
• Ein- und Zweifamilienhäuser: rund 3.830 Euro je Quadratmeter wertrelevanter Geschossfläche, plus 1 Prozent. Am teuersten war der Ortsteil Grunewald mit durchschnittlich 9.650 Euro je Quadratmeter Wohnfläche.
• Umgewandelte ehemalige Mietwohnungen: im Schnitt 4.928 Euro je Quadratmeter beziehungsweise rund 344.000 Euro je Wohnung.

Diese Mittelwerte ersetzen keine Bewertung, denn Lage, Zustand und Vermietung verschieben den Preis deutlich. Für Grundstücke und Häuser lohnt zusätzlich der Blick in die Bodenrichtwerte: Sie sind über BORIS Berlin kostenfrei abrufbar, aktuell zum Stichtag 01.01.2026. Für den Teilmarkt des individuellen Wohnens wurden sie zu diesem Stichtag berlinweit um 5 Prozent abgesenkt, für den Geschosswohnungsbau blieben sie unverändert. Wer ein Einfamilienhaus in Berlin verkauft, sollte das beim Angebotspreis berücksichtigen.

Mietpreisbremse, Kappungsgrenze und Umwandlung

Für vermietete Wohnungen und Mehrfamilienhäuser bestimmen in Berlin drei Regeln, womit Käufer rechnen. Die Mietpreisbremse hat der Senat bis Ende 2029 verlängert: Bei Wiedervermietung darf die Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Laufende Mieten dürfen nach der Kappungsgrenzenverordnung in ganz Berlin innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 Prozent steigen, die Verordnung gilt bis 2028. Ein Käufer, der auf Rendite schaut, kalkuliert deshalb mit der Miete, die heute und morgen rechtlich erreichbar ist, nicht mit Wunschwerten.

Dazu kommt die Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB. Seit 01.01.2026 und bis 31.12.2030 dürfen in bestehenden Wohngebäuden mit mehr als fünf Wohnungen Miet- in Eigentumswohnungen grundsätzlich nur mit Genehmigung aufgeteilt werden. Ausnahmen sieht das Gesetz unter anderem bei der Teilung eines Nachlasses, bei Eigennutzung in der Familie und beim Verkauf an mindestens zwei Drittel der Mieter vor. Laut Gutachterausschuss sank die Zahl der umgewandelten Wohnungen 2025 auf 966, ein Minus von 37 Prozent. Für eine Erbengemeinschaft mit einem Berliner Mietshaus kann die Nachlass-Ausnahme den Weg zu einer Aufteilung öffnen. Ob sie im konkreten Fall greift, sollte vorab rechtlich geprüft werden.

Milieuschutz, Vorkaufsrecht und Zweckentfremdung

In Berlin sind über Rechtsverordnungen der Bezirke derzeit 82 soziale Erhaltungsgebiete festgelegt. Dort brauchen bestimmte bauliche und eigentumsrechtliche Vorhaben eine Genehmigung des Bezirks, etwa Wohnungszusammenlegungen, Abbruch oder Umnutzung von Wohnraum und die Umwandlung in Eigentumswohnungen. Beim Verkauf eines Grundstücks in einem solchen Gebiet haben die Bezirke ein Vorkaufsrecht. Üblich ist, dass der Käufer zunächst angehört wird und eine Abwendungsvereinbarung unterschreiben kann, in der er sich zu den Erhaltungszielen verpflichtet. Seit dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts von 2021 lässt sich das Vorkaufsrecht nach Angaben des Senats nur noch in wenigen, besonders gelagerten Fällen ausüben. Für Verkäufer heißt das: Die Prüfung durch den Bezirk gehört in den Zeitplan, und manche Käufer scheuen die Bindungen einer Abwendungsvereinbarung.

Das Zweckentfremdungsverbot gilt in ganz Berlin. Wohnraum darf nur mit Genehmigung des Bezirksamts anders als zum Wohnen genutzt werden, geschützt wird er unter anderem vor Leerstand, Abriss und der Umwandlung in Gewerberaum oder Ferienwohnungen. Wer eine Wohnung für den Verkauf längere Zeit leer stehen lässt, sollte die Regeln kennen und im Zweifel beim Bezirksamt nachfragen.

Wie wir einen Berliner Verkauf aufsetzen

Käufer in Berlin zahlen zusätzlich zum Kaufpreis 6 Prozent Grunderwerbsteuer, zuständig ist zentral das Finanzamt Spandau. Bei einer umgewandelten Wohnung zum Berliner Durchschnittspreis von rund 344.000 Euro sind das gut 20.600 Euro, die der Käufer zusätzlich aufbringen muss. Diese Summe fehlt ihm beim Kaufpreis, und das spüren Verkäufer vor allem bei Familien, die zum ersten Mal kaufen.

Wir prüfen jede Berliner Anfrage persönlich und sagen offen, ob und wie wir helfen können. Ist die Lage klar, verkaufen wir klassisch. Ist sie es nicht, bauen wir ein Konzept, das zu den Berliner Regeln passt:

• Bleiben wollen: Kaufen und zurückmieten oder ein Verkauf mit Wohnrecht. Auch der Rückmietvertrag ist ein neuer Mietvertrag, deshalb klären wir vorab, wie die Mietpreisbremse darauf wirkt. Mehr Absicherung, etwa durch ein Wohnungsrecht, senkt den Kaufpreis.
• Nur einen Teil verkaufen: ein Teilverkauf kann Liquidität schaffen, ohne auszuziehen.
• Schwierige Ausgangslage: Erbengemeinschaft, Trennung oder laufende Finanzierung. Hier kaufen wir selbst oder mit Investoren. Bei kurzer Haltedauer prüfen Sie vorher die Spekulationssteuer.

Einen Überblick gibt die Seite Verkaufskonzepte, den ersten Schritt machen Sie über unser Kontaktformular.