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Immobilie verkaufen in Düsseldorf

In Düsseldorf wechselten 2025 laut Gutachterausschuss knapp 4.700 Immobilien den Besitzer, rund 15 Prozent mehr als im Vorjahr, bei weitgehend stabilen Preisen. Verkäufer sollten das Baujahr ihrer Immobilie, den Mieterschutz und in Bilk-Mitte die soziale Erhaltungssatzung kennen. Wir verkaufen klassisch oder bauen ein Verkaufskonzept, wenn die Lage schwierig ist, und kaufen auf Wunsch selbst oder mit Investoren.

Düsseldorf ist eine Stadt der Mehrfamilienhäuser und Altbauten: Von den 368.309 Wohnungen im Jahr 2023 lagen laut städtischer Statistik nur 43.110 in Ein- und Zweifamilienhäusern, und mehr als die Hälfte der Wohnungen in Wohngebäuden wurde vor 1963 gebaut. Nur 19 Prozent der Wohnungen wurden von ihren Eigentümern selbst genutzt. Wer hier verkauft, verkauft also häufig eine Etagenwohnung im Altbau oder ein vermietetes Haus, und genau dort unterscheiden sich die Preisbewegungen.

Was der Gutachterausschuss für 2025 meldet

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Düsseldorf hat am 19.02.2026 die Boden- und Immobilienwerte 2026 vorgestellt, die das Marktgeschehen 2025 abbilden. Er zählte knapp 4.700 Abschlüsse und einen Geldumsatz von rund 3,9 Milliarden Euro, jeweils etwa 15 Prozent mehr als im Vorjahr.

Bei den Preisen zeigt sich ein gemischtes Bild:

  • Eigentumswohnungen im Neubau blieben stabil, Nachkriegsbauten legten um 1,1 Prozent zu, Vorkriegsbauten gaben um 2,3 Prozent nach.
  • Freistehende Einfamilienhäuser wurden 1,4 Prozent günstiger, Reihenhäuser 0,8 Prozent teurer.
  • Renditeobjekte wie Mehrfamilienhäuser stiegen um 3,5 Prozent.

Der Gutachterausschuss sieht gestiegene Baukosten und das hohe Preisniveau derzeit als preisstabilisierend. Für Ihren Verkauf heißt das: Baujahr und Objektart bestimmen die Richtung stärker als der Stadtdurchschnitt. Die Bodenrichtwerte zum 01.01.2026 und die Immobilienrichtwerte sind kostenfrei auf BORIS-NRW abrufbar, dort liegt auch der Grundstücksmarktbericht 2026.

Altbau, wenig Eigenheime, wachsende Stadt

Laut dem Datenblatt zum Düsseldorfer Wohnungsmarkt des städtischen Amts für Statistik stammten 2023 26,2 Prozent der Wohnungen in Wohngebäuden aus der Zeit bis 1948 und weitere 26,7 Prozent aus den Jahren 1949 bis 1962. Nur 12,3 Prozent sind im Jahr 2000 oder später entstanden. Ein- und Zweifamilienhäuser sind mit 43.110 von 368.309 Wohnungen die Ausnahme.

Gleichzeitig wächst die Stadt weiter. Zum 31.12.2025 lebten 659.312 Menschen in Düsseldorf, 1.067 mehr als ein Jahr zuvor. Das Wachstum beruht laut Stadt vollständig auf Zuzug: 2.156 Menschen mehr zogen zu als fort, während die Sterbefälle die Geburten überstiegen.

Für Verkäufer bedeutet das zweierlei. Ein Haus mit Garten ist in Düsseldorf ein knappes Gut. Bei Altbauwohnungen dagegen, vor allem aus der Vorkriegszeit, schauen Käufer laut den aktuellen Zahlen genauer auf Zustand und Preis. Wir bereiten deshalb Unterlagen zu Baujahr, Modernisierungen und Gemeinschaftseigentum so auf, dass Käufer den Zustand nachvollziehen können, statt pauschale Abschläge anzusetzen.

Vermietet oder leer: was in Düsseldorf gilt

Düsseldorf steht in der Anlage der Mieterschutzverordnung NRW vom 28.01.2025. Für Käufer vermieteter Wohnungen gelten damit:

  • Mietpreisbremse: Neuvermietung höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, verlängert bis Ende 2029.
  • Kappungsgrenze: Bestandsmieten dürfen in drei Jahren um höchstens 15 Prozent steigen.
  • Kündigungssperrfrist: Nach Umwandlung in Eigentum und Verkauf ist Eigenbedarf acht Jahre lang ausgeschlossen.

Für leerstehende Objekte zählt die Düsseldorfer Wohnraumschutzsatzung, deren Neufassung am 06.05.2022 in Kraft trat. Leerstand von mehr als sechs Monaten ist dem Amt für Wohnungswesen anzuzeigen, Abbruch und andere Nutzungen von Wohnraum brauchen eine Genehmigung. Steht eine Wohnung wegen Um- oder Neubau leer, gilt die Genehmigung als erteilt, wenn das Amt nicht innerhalb von acht Wochen widerspricht. Wer eine geerbte Wohnung länger leer stehen lässt, bevor er verkauft, sollte das also im Blick haben und im Einzelfall prüfen lassen.

Bilk-Mitte und unsere Wege für schwierige Fälle

Für das Gebiet Bilk-Mitte gilt Düsseldorfs erste soziale Erhaltungssatzung, beschlossen am 26.02.2025 und in Kraft seit 13.05.2025. Rückbau, bauliche Änderungen und Nutzungsänderungen stehen dort unter Genehmigungsvorbehalt, auch bei selbst genutzten und leerstehenden Wohnungen. Wohnungsteilungen, Zusammenlegungen und Grundrissänderungen, die Zimmerzahl oder Wohnfläche verändern, sind laut Stadt eher nicht genehmigungsfähig. Im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung hat die Gemeinde zudem ein Vorkaufsrecht nach § 24 Baugesetzbuch. Das schränkt Käufer mit Umbauplänen ein, und das sollte im Preis und im Vertrag berücksichtigt sein.

Wenn der klassische Verkauf nicht passt, entwickeln wir Verkaufskonzepte:

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So helfen wir Verkäufern in Düsseldorf

  • Klassischer Verkauf: Bewertung, Exposé, geprüfte Interessenten, Begleitung bis zum Notar.
  • Verkaufskonzepte: Wenn Finanzierung, Familie oder Wohnsituation es kompliziert machen, bauen wir einen eigenen Weg, etwa Kaufen und zurückmieten.
  • Ankauf: Wir kaufen selbst oder mit Investoren aus unserem Netzwerk, egal wie groß das Objekt ist.

Häufige Fragen zum Verkauf in Düsseldorf

Wo finde ich Bodenrichtwerte und den Grundstücksmarktbericht für Düsseldorf?

Der Gutachterausschuss der Landeshauptstadt Düsseldorf veröffentlicht die Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2026 und die Immobilienrichtwerte kostenfrei auf www.boris.nrw.de. Dort liegt auch der Grundstücksmarktbericht 2026 mit den Auswertungen für 2025, der unter anderem Preisentwicklungen nach Baujahr und Objektart enthält.

Sind Altbauwohnungen in Düsseldorf gerade schwerer zu verkaufen?

Der Gutachterausschuss meldet für 2025 bei Eigentumswohnungen aus der Vorkriegszeit ein Minus von 2,3 Prozent, während Nachkriegsbauten um 1,1 Prozent zulegten und Neubauten stabil blieben. Schwer verkäuflich sind Altbauten damit nicht, aber Käufer prüfen Zustand und Preis genauer. Gut aufbereitete Unterlagen zu Modernisierungen und Rücklagen helfen spürbar.

Welche Grunderwerbsteuer zahlen Käufer in Düsseldorf?

In Nordrhein-Westfalen beträgt die Grunderwerbsteuer seit 2015 6,5 Prozent des Kaufpreises. Gesetzlich schulden Käufer und Verkäufer sie gemeinsam, in der Praxis übernimmt sie meist der Käufer laut Vertrag. Diese Nebenkosten fließen in das Budget der Käufer ein und damit in den Preis, den sie bieten können.

Was ändert die Erhaltungssatzung Bilk-Mitte für meinen Verkauf?

Der Verkauf selbst bleibt möglich, doch Käufer brauchen für Rückbau, Umbau und Nutzungsänderung eine zusätzliche Genehmigung, und Teilungen oder Zusammenlegungen von Wohnungen sind eher nicht genehmigungsfähig. Zudem hat die Stadt im Satzungsgebiet ein Vorkaufsrecht nach § 24 Baugesetzbuch. Wir klären vorab, ob Ihre Adresse im Gebiet liegt, und planen den Vertrag entsprechend.

Quellen (Stand 31.10.2026)