Immobilie verkaufen in München

München wächst weiter, baut aber weniger: Die Zahl der Einwohnerinnen und Einwohner mit Hauptwohnsitz stieg von 1.542.860 im Jahr 2016 auf 1.612.429 im Jahr 2025. Im selben Jahr wurden rund 6.150 Wohnungen genehmigt, etwa ein Viertel weniger als 2024, und rund 4.350 fertiggestellt. Die Angebotsmiete lag 2025 im Bestand bei durchschnittlich 22,52 Euro je Quadratmeter, im Neubau bei 25,93 Euro (alle Angaben: Landeshauptstadt München, Wohnungsmarktdaten 2025). Für Verkäufer heißt das: Nachfrage ist da, gleichzeitig greifen in München Erhaltungssatzungen, ein Zweckentfremdungsverbot und der Umwandlungsschutz nach § 250 BauGB. Diese Regeln bestimmen, wer als Käufer infrage kommt und was er mit der Immobilie später darf.

Der Münchner Markt 2025 in Zahlen

Zuständig ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München. Seine vorläufige Marktanalyse für 2025 im Frühjahrsticker 2026 nennt ein Plus von 14 % bei der Zahl der Verträge und einen Geldumsatz von 11,6 Milliarden Euro (plus 2 %). Bei Eigentumswohnungen in durchschnittlichen und guten Lagen sanken die Preise im Mittel um 2 %, bei Ein-, Reihen- und Doppelhäusern lag die Entwicklung über alle Teilmärkte bei rund null. Wohnbaugrundstücke verloren rund 15 %.

Für neu gebaute Eigentumswohnungen wurden 2025 laut den Wohnungsmarktdaten der Stadt durchschnittlich 10.050 Euro je Quadratmeter verlangt, Doppelhaushälften kosteten im Schnitt etwa 1,34 Millionen Euro.

Die amtlichen Daten sind in München kostenpflichtig: Über das Bodenrichtwertportal der Stadt kostet eine Einzelauskunft zum Stichtag 01.01.2026 30 Euro, der vollständige Immobilienmarktbericht 2025 85 Euro. Die Grunderwerbsteuer liegt in Bayern bei 3,5 %. Die Steuer ist überschaubar, die eigentliche Hürde für Käufer bleibt die Finanzierung auf Münchner Preisniveau.

Erhaltungssatzung und Vorkaufsrecht der Stadt

In München gibt es 36 Erhaltungssatzungen mit 204.400 Wohnungen und rund 340.500 Einwohnern. In diesen Gebieten müssen Luxusmodernisierungen, Nutzungsänderungen und die Aufteilung in Wohnungseigentum genehmigt werden, und die Stadt hat ein Vorkaufsrecht für bebaute und unbebaute Grundstücke.

Für Sie als Verkäufer bedeutet das konkret:

• Nach einem wirksamen Kaufvertrag hat das Kommunalreferat drei Monate Zeit zu entscheiden, ob es das Grundstück für die städtischen Wohnungsbaugesellschaften erwirbt.
• Käufer können das Vorkaufsrecht mit einer Abwendungserklärung vermeiden. Sie verpflichten sich darin, die Ziele der Satzung einzuhalten, etwa keine Luxusmodernisierung und Bindungen bei Miete und Belegung.
• Seit dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 9. November 2021 kann die Stadt das Vorkaufsrecht nach eigener Aussage nur noch sehr eingeschränkt ausüben.

Ob Ihr Haus betroffen ist, zeigt die interaktive Karte der Stadt. Eine Abwendungserklärung verkleinert den Kreis der Käufer, die mit Aufteilung oder Modernisierung rechnen. Das sollte vor der Preisfindung auf dem Tisch liegen, nicht erst beim Notar. Wie sich das im Einzelfall auswirkt, lassen Sie bitte rechtlich prüfen.

Mehrfamilienhaus aufteilen: Umwandlungsschutz in München

Wer ein Mietshaus in Eigentumswohnungen aufteilen und einzeln verkaufen will, braucht in München neben der Erhaltungssatzung einen zweiten Blick: Nach § 250 BauGB in Verbindung mit der bayerischen Gebietsbestimmungsverordnung Bau ist die Landeshauptstadt als Gebiet mit Genehmigungsvorbehalt aufgeführt. Erfasst sind Wohngebäude, die am 1. Juni 2023 bereits bestanden und mehr als zehn Wohnungen haben. Die Regel ist bis zum 31. Dezember 2026 befristet.

Einen Anspruch auf Genehmigung gibt es laut Bauministerium unter anderem bei einer Erbauseinandersetzung, beim Verkauf an Familienangehörige und beim Verkauf an zwei Drittel der Mieter. Gerade für eine Erbengemeinschaft mit einem größeren Münchner Mietshaus kann das den Weg öffnen, den Bestand untereinander aufzuteilen statt ihn als Ganzes zu verkaufen.

Ob eine Aufteilung den höheren Erlös bringt oder der Verkauf als Ganzes mit Mietern klüger ist, hängt von Lage, Mietniveau und Zeitplan ab. Diese Rechnung machen wir mit Ihnen, bevor Kosten für Teilungserklärung und Genehmigung entstehen. Steuerliche Folgen, etwa die Spekulationssteuer bei kurzer Haltedauer, sollten Sie im Einzelfall prüfen lassen.

Vermietet verkaufen oder selbst wohnen bleiben

Die Bayerische Mieterschutzverordnung gilt vom 1. Januar 2026 bis zum 31. Dezember 2029 und nennt München für alle drei Instrumente: Mietpreisbremse bei Neuvermietung, Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren für Bestandsmieten und eine Kündigungssperrfrist von zehn Jahren, wenn eine vermietete Wohnung nach Umwandlung verkauft wird. Wer als Käufer eine umgewandelte, vermietete Wohnung erwirbt, kann also lange nicht wegen Eigenbedarfs kündigen. Das senkt den Preis, den Selbstnutzer zahlen.

Hinzu kommt das Zweckentfremdungsverbot, das in München seit 1972 gilt. Wohnraum darf nur zum Wohnen genutzt werden, 2025 hat die Stadt 507 Wohnungen vor illegaler Zweckentfremdung bewahrt. Eine vermietete Wohnung lässt sich deshalb nicht einfach als Ferienwohnung oder Büro vermarkten.

Wenn Sie verkaufen müssen, aber in Ihrer Wohnung bleiben möchten, kommt Kaufen und zurückmieten oder ein Verkauf mit Wohnrecht infrage. Wir kaufen selbst oder mit Investoren. Je stärker Ihr Wohnen abgesichert ist, etwa durch ein eingetragenes Wohnungsrecht, desto niedriger fällt der Kaufpreis aus. Welche Variante passt, besprechen wir offen.