Immobilie verkaufen in Dortmund

Dortmund ist eine Mehrfamilienhausstadt: Von 323.444 Wohnungen lagen 2024 laut NRW.BANK nur 21,7 Prozent in Ein- und Zweifamilienhäusern, im Landesdurchschnitt sind es 40,0 Prozent. Entsprechend prägen Eigentumswohnungen und Mietshäuser den Markt, und Käufer sind oft Kapitalanleger. Laut Wohnungsmarktbericht 2026 des Amtes für Wohnen bleibt der Wohnungsmarkt unter Druck, die Leerstandsquote lag bei 2,6 Prozent. Seit März 2025 gehört Dortmund zur Gebietskulisse der Mieterschutzverordnung NRW.

Was der Grundstücksmarktbericht 2026 für Dortmund zeigt

Zuständig ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Dortmund. Sein Grundstücksmarktbericht 2026 mit dem Berichtsjahr 2025 steht kostenlos auf BORIS.NRW. Laut Stadt Dortmund wurden 2025 rund zehn Prozent mehr Grundstücke verkauft, der Umsatz lag bei rund 1,5 Milliarden Euro. Bestandswohnungen wurden um rund fünf Prozent teurer, in der Nordstadt etwas stärker; neue Eigentumswohnungen kosteten durchschnittlich rund 4.550 Euro je Quadratmeter, Ein- und Zweifamilienhäuser legten um etwa zwei Prozent zu.

Der Halbjahresbericht 2026 zeigt einen ruhigeren Markt: 1.914 Kaufverträge von Januar bis Juni, rund vier Prozent weniger als ein Jahr zuvor, bei rund 747 Millionen Euro Umsatz. Einige Mittelwerte für Wiederverkäufe:

• Eigentumswohnung im Bestand: 2.245 Euro je Quadratmeter Wohnfläche (zuvor 2.185 Euro),
• freistehendes Einfamilienhaus, Baujahr 1957: Median 2.640 Euro je Quadratmeter,
• Reihenmittelhaus, Referenzbaujahr 1972: Median 2.820 Euro je Quadratmeter.

Freistehende Häuser waren im Schnitt rund fünf Prozent günstiger als im Vorjahr, Reihenhäuser und Doppelhaushälften weitgehend stabil. Für Ihr Haus zählen Lage, Baujahr und Zustand mehr als jeder Stadtschnitt.

Grunderwerbsteuer und Bodenrichtwerte in Dortmund

In Nordrhein-Westfalen zahlt der Käufer 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer. Der Satz gilt für Erwerbsvorgänge ab dem 1. Januar 2015, als das Land ihn per Gesetz vom 18. Dezember 2014 von 5 auf 6,5 Prozent anhob. Für eine Dortmunder Bestandswohnung mit 70 Quadratmetern zum Halbjahresmittel von 2.245 Euro je Quadratmeter, also rund 157.000 Euro, kommen auf Käufer rund 10.200 Euro Steuer hinzu, dazu Notar und Grundbuch. Diese Nebenkosten muss ein Käufer meist aus Eigenkapital zahlen, deshalb begrenzen sie, was er für die Wohnung selbst bieten kann.

Die Bodenrichtwerte für Dortmund rufen Sie kostenlos über BORIS.NRW ab, das Informationssystem der Gutachterausschüsse in Nordrhein-Westfalen. Für Wohngrundstücke blieben sie laut Grundstücksmarktbericht 2026 weitgehend stabil. Bei unbebauten Grundstücken für Ein- und Zweifamilienhäuser stieg der Bodenpreisindex dagegen bis zum 30. Juni 2026 auf 158,0 Punkte, nach 134,1 Punkten für 2025; allerdings bei nur 29 Verkäufen im ersten Halbjahr. Wer ein Haus mit großem Grundstück verkauft, sollte den Bodenwert deshalb gesondert betrachten.

Vermietet verkaufen: Mieterschutzverordnung seit März 2025

Seit dem 1. März 2025 gehört Dortmund zur Gebietskulisse der Mieterschutzverordnung NRW, die das Land von 18 auf 57 Kommunen ausgeweitet hat. Laut Stadt Dortmund gelten damit drei Instrumente:

• Mietpreisbremse: Bei neuen Mietverträgen darf die Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
• Kappungsgrenze: Bei laufenden Mietverhältnissen ist eine Erhöhung innerhalb von drei Jahren auf 15 Prozent begrenzt, nicht auf die sonst üblichen 20 Prozent.
• Kündigungssperrfrist: Nach Umwandlung in Eigentumswohnungen und Verkauf ist eine Eigenbedarfskündigung erst nach acht statt drei Jahren möglich.

Die Mietpreisbremse ist laut Verordnung bis Ende 2029 befristet, die übrigen Regeln bis Ende Februar 2030. Für Umwandlungen mit Veräußerung vor dem 1. März 2025 gilt nach der Übergangsregel noch das alte Recht.

Für Ihren Verkauf heißt das: Wer eine vermietete Eigentumswohnung kauft, um selbst einzuziehen, muss je nach Fall lange warten. Solche Wohnungen gehen deshalb meist an Kapitalanleger, die auf Miete und Mietspiegel schauen. Legen Sie Mietvertrag und Mieterhöhungen geordnet vor. Welche Frist für Ihre Wohnung gilt, sollte im Einzelfall geprüft werden.

Wohnraumschutz und mögliche Milieuschutzgebiete

In Dortmund gilt seit 2012 grundsätzlich ein Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum, heute geregelt in der Wohnraumschutzsatzung von 2022. Laut Stadt braucht jeder Abriss, länger andauernde Leerstand und jede Umnutzung, etwa zu Büro oder Gewerbe, eine gesonderte Genehmigung des Amtes für Wohnen; eine Baugenehmigung ersetzt sie nicht. Für Kurzzeitvermietung ist seit dem 1. Juli 2022 eine Wohnraum-Identitätsnummer Pflicht. Steht eine geerbte Wohnung lange leer, etwa weil sich eine Erbengemeinschaft noch nicht einig ist, oder soll ein altes Haus abgerissen werden, gehört diese Frage an den Anfang.

Soziale Erhaltungssatzungen mit Vorkaufsrecht der Stadt gibt es in Dortmund bisher nicht. Die Stadt hat aber geprüft, wo sie sinnvoll sein könnten: 11 von 145 statistischen Unterbezirken erfüllen die Grundvoraussetzungen, darunter Union, mehrere Bereiche am Nordmarkt und Hafen, Westfalenhütte, Cityring West, City Ost und City West sowie Eving. Für das Unionviertel laufen vertiefte Untersuchungen, Ergebnisse erwartet die Stadt 2027; erst danach entscheidet der Rat.

Wer in diesen Vierteln ein Mehrfamilienhaus besitzt und verkaufen möchte, sollte die Entwicklung verfolgen. Wir prüfen Ihre Lage und sagen offen, ob ein klassischer Verkauf oder eines unserer Verkaufskonzepte passt.