Immobilie verkaufen in Gelsenkirchen

Gelsenkirchen hat mehr Wohnungen, als der Markt braucht. Die Stadt schätzte den Überhang 2023 auf rund 9.000 Wohneinheiten und will mit dem Land in zehn Jahren 3.000 davon zurückbauen. Nur 18,3 Prozent der Wohnungen stehen laut NRW.BANK in Ein- und Zweifamilienhäusern, 80,2 Prozent in Mehrfamilienhäusern. Bestandswohnungen kosteten 2024 im Schnitt 1.526 Euro je Quadratmeter, landesweit 2.762 Euro. Für Verkäufer heißt das: Lage und Zustand entscheiden hier noch stärker als anderswo.

Was der Marktbericht 2026 und der Halbjahresbericht zeigen

Zuständig ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Gelsenkirchen mit Geschäftsstelle im Rathaus Buer. Sein Grundstücksmarktbericht 2026 wurde am 24. Februar 2026 beschlossen, beschreibt das Jahr 2025 und steht gebührenfrei auf BORIS.NRW. Danach erreichten die Geschäftsstelle 1.985 Kaufverträge, nach 1.867 im Vorjahr. Der Geldumsatz sank dennoch leicht um 2 Prozent auf 483 Millionen Euro. Rund 46 Prozent der Kaufobjekte waren Eigentumswohnungen, rund 39 Prozent bebaute Grundstücke.

Der Halbjahresbericht 2026 zeigt eine Abkühlung:

• 818 Kaufverträge von Januar bis Juni, 18 Prozent weniger als ein Jahr zuvor, bei 230 Millionen Euro Umsatz,
• bei Eigentumswohnungen 27 Prozent weniger Verträge und ein um 4 Prozent niedrigeres Preisniveau,
• Ein- und Zweifamilienhäuser 2 Prozent, Mehrfamilienhäuser 1 Prozent günstiger.

Der Ausschuss bezeichnet den Halbjahresbericht selbst als Orientierungshilfe, nicht als gesetzliche Berichterstattung. Auffällig ist die Verteilung: Von 166 verkauften Ein- und Zweifamilienhäusern lagen 105 in der Gemarkung Buer.

Preisbeispiele und Grunderwerbsteuer für Gelsenkirchen

Für weiterverkaufte Eigentumswohnungen nennt der Marktbericht 2026 Durchschnittspreise je Baualtersklasse: 1.410 Euro je Quadratmeter für Altbauten bis 1919, 1.600 Euro für die Jahrgänge 1950 bis 1974 und 2.180 Euro für Wohnungen von 2010 bis 2023. Neubauwohnungen im Erstverkauf lagen bei 3.546 Euro, allerdings bei nur 15 Fällen. Ein freistehendes Einfamilienhaus der Jahre 1950 bis 1974 mit 650 Quadratmetern Grundstück und 130 Quadratmetern Wohnfläche in mittlerer Lage kostete im Schnitt 373.000 Euro, ein vergleichbares Reihenmittelhaus 295.000 Euro.

Darauf rechnet der Käufer die nordrhein-westfälische Grunderwerbsteuer von 6,5 Prozent, gültig für Erwerbe seit dem 1. Januar 2015. Für eine 70-Quadratmeter-Wohnung aus den Sechzigern zum Mittelwert von 1.600 Euro, also 112.000 Euro, sind das 7.280 Euro. Beim Einfamilienhaus zu 373.000 Euro werden gut 24.200 Euro fällig. Gerade in einer Stadt mit niedrigen Preisen machen Steuer, Notar und Grundbuch einen spürbaren Anteil am Gesamtbudget aus.

Die Bodenrichtwerte für Ihr Grundstück stehen kostenlos auf BORIS.NRW. Zum Stichtag 1. Januar 2026 hob der Ausschuss die Werte für den Geschosswohnungsbau an, die für Eigenheimgrundstücke nur punktuell.

Zukunftspartnerschaft: Rückbau und Ankauf durch die Stadt

Seit November 2022 arbeiten Land und Stadt in einer Zukunftspartnerschaft gegen Wohnungsüberhänge und Problemimmobilien. Laut Beschlussvorlage für den Rat von 2023 sind der Stadt etwa 500 Problemimmobilien bekannt. Als Stadtumbaugebiet nach § 171b BauGB vorgesehen sind das gesamte Stadtgebiet südlich des Rhein-Herne-Kanals, also die Bezirke Mitte und Süd, dazu Horst und Teile von Scholven.

Die städtischen Gesellschaften SEG und ggw sollen dort nicht zukunftsfähige Gebäude erwerben und danach modernisieren, umnutzen oder abreißen. Als Wege nennt die Vorlage das Verkaufsangebot des Eigentümers und Vorkaufsrechte; zugleich will die Stadt das Ordnungsrecht schärfer gegen verwahrloste Häuser einsetzen. Im Juni 2025 hat das Land weitere 15 Millionen Euro für Abriss und Stadtumbau bewilligt.

Wer im Süden der Stadt ein sanierungsbedürftiges Mehrfamilienhaus besitzt, hat damit einen möglichen Käufer mehr, aber auch eine Behörde, die genau hinschaut. Ob ein solcher Verkauf, ein Verkauf an private Investoren oder eines unserer Verkaufskonzepte besser passt, klären wir mit Ihnen. Welche Rechte die Stadt in Ihrem Fall tatsächlich hat, sollte im Einzelfall geprüft werden.

Mietrecht: Gelsenkirchen fehlt in der Mieterschutzverordnung

Die Mieterschutzverordnung NRW gilt seit dem 1. März 2025 in 57 Kommunen. Gelsenkirchen steht nicht in ihrer Anlage. Für vermietete Wohnungen gibt es hier also keine Mietpreisbremse bei Neuvermietung. Mieterhöhungen sind nach § 558 BGB auf 20 Prozent in drei Jahren begrenzt, und wer eine nach Umwandlung verkaufte Mietwohnung erwirbt, kann sich nach § 577a BGB nach drei Jahren auf Eigenbedarf berufen, nicht erst nach acht wie in den Städten der Verordnung.

Für Käufer ist das Mietniveau entscheidender als das Recht. Laut NRW.BANK lag die Wiedervermietungsmiete für Bestandswohnungen 2024 bei 6,99 Euro je Quadratmeter, landesweit bei 9,41 Euro. Anleger rechnen deshalb knapp, und ein gepflegter Mietvertrag mit nachvollziehbaren Erhöhungen ist ein echtes Verkaufsargument. Legen Sie Mietvertrag, Nebenkostenabrechnungen und den Mietspiegel des Gutachterausschusses bereit.

Möchten Sie nach dem Verkauf in Ihrem Haus wohnen bleiben, kommt ein Verkauf mit Wohnrecht oder Kaufen und zurückmieten in Betracht. Je mehr Absicherung Sie wünschen, desto niedriger fällt der Kaufpreis aus.