Bieterverfahren beim Hausverkauf | Dahrendorff Immobilien

Beim Bieterverfahren legen nicht Sie den Preis fest, sondern die Interessenten: Nach einer gemeinsamen Besichtigung geben sie innerhalb einer Frist ein Kaufpreisangebot ab, und Sie entscheiden, ob und an wen Sie verkaufen. Rechtlich bindend ist dabei zunächst nichts. Weder müssen Sie das höchste Gebot annehmen, noch ist der Bieter an seine Zahl gebunden, bis der Kaufvertrag beim Notar beurkundet ist. Das Verfahren kann bei gefragten oder schwer zu bewertenden Immobilien einen guten Preis bringen. Es ist aber kein Selbstläufer und passt nicht zu jedem Haus.

Viele Eigentümer verbinden mit dem Bieterverfahren die Hoffnung auf einen Preis über dem Marktwert und auf einen schnellen Abschluss. Beides kann eintreten, sicher ist es nicht. Dieser Ratgeber erklärt, wie das Verfahren abläuft, was die Gebote rechtlich wert sind, wo die typischen Fehler liegen und wann ein klassischer Verkauf mit Angebotspreis die bessere Wahl ist.

Das Wichtigste in Kürze

Käufer nennen den Preis: Statt eines festen Angebotspreises gibt es höchstens ein Mindestgebot oder einen Orientierungswert. Die Interessenten bieten innerhalb einer Frist.
Kein Gebot ist bindend: Ein Grundstückskauf wird erst mit der notariellen Beurkundung wirksam (§ 311b BGB). Bis dahin können beide Seiten abspringen.
Kein Zwang zum Höchstgebot: Sie dürfen auch den Bieter mit der sichereren Finanzierung wählen oder gar nicht verkaufen.
Nicht für jedes Objekt: Das Verfahren braucht mehrere ernsthafte Interessenten. Ohne Nachfrage wirkt ein ergebnisloses Bieterverfahren eher preissenkend.

Was ist ein Bieterverfahren und was unterscheidet es von einer Auktion?

Das Bieterverfahren ist eine Form der Vermarktung und kein eigenes Rechtsinstitut. Es gibt kein Gesetz, das Ablauf, Fristen oder Mindestgebote regelt. Verkäufer oder Makler laden Interessenten ein, innerhalb einer Frist ein Kaufpreisangebot abzugeben. Juristisch ist das eine Aufforderung, Angebote zu nennen, und noch kein Verkauf.

Der Unterschied zur Versteigerung ist erheblich. Bei einer Auktion leitet ein Versteigerer das Verfahren, der dafür eine Erlaubnis nach § 34b der Gewerbeordnung braucht. Der Vertrag kommt dort durch den Zuschlag zustande (§ 156 BGB); bei Immobilien werden Gebot und Zuschlag in der Regel direkt notariell beurkundet, sodass der Meistbietende tatsächlich gebunden ist. Noch einmal etwas anderes ist die Zwangsversteigerung beim Amtsgericht, die Gläubiger betreiben und die eigenen gesetzlichen Regeln folgt. Wer in diese Lage zu geraten droht, findet die Auswege im Ratgeber Zwangsversteigerung abwenden.

Beim Bieterverfahren bleibt dagegen alles offen, bis der Kaufvertrag beim Notar unterschrieben ist. Das ist seine Stärke, weil Sie die Kontrolle behalten, und zugleich seine Schwäche, weil auch der beste Bieter wieder gehen kann.

Wie läuft ein Bieterverfahren Schritt für Schritt ab?

Ein seriöses Bieterverfahren folgt einem festen Zeitplan, den alle Interessenten von Anfang an kennen. Üblich sind diese Schritte:

Wert ermitteln: Auch wenn Sie keinen Angebotspreis nennen, müssen Sie wissen, was Ihre Immobilie wert ist. Nur so können Sie Gebote einordnen und ein sinnvolles Mindestgebot setzen. Grundlage ist eine fundierte Immobilienbewertung.
Unterlagen und Exposé vorbereiten: Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundrisse, Flächenberechnung und Angaben zu bekannten Mängeln sollten vollständig vorliegen, bevor die Vermarktung startet. Bieter, die im Dunkeln tappen, bieten vorsichtig.
Spielregeln festlegen: Mindestgebot oder Orientierungswert, Termin der Besichtigung, Ende der Bietfrist, Form der Gebote und der Hinweis, dass kein Anspruch auf einen Zuschlag besteht.
Besichtigung: Meist findet ein gemeinsamer Termin oder ein Besichtigungstag für alle Interessenten statt. Das spart Zeit und zeigt den Beteiligten, dass sie nicht allein sind.
Bietfrist: Die Interessenten geben ihr Gebot schriftlich ab, häufig innerhalb von etwa drei Wochen. Es gibt Verfahren mit einer einzigen verdeckten Runde und offene Verfahren, bei denen der aktuelle Höchststand bekannt ist und nachgebessert werden darf.
Auswertung: Sie prüfen die Gebote, lassen sich die Finanzierung belegen und entscheiden.
Notartermin: Erst mit der Beurkundung des Kaufvertrags ist der Verkauf verbindlich.

Wie der Weg vom Vertragsentwurf bis zur Schlüsselübergabe weitergeht, lesen Sie im Leitfaden zum Hausverkauf.

Sind Gebote im Bieterverfahren verbindlich?

Nein. Ein Vertrag, der zum Kauf oder Verkauf eines Grundstücks verpflichtet, muss nach § 311b BGB notariell beurkundet werden. Ein Gebot per E-Mail, per Formular oder auf einer Online-Plattform erfüllt diese Form nicht. Es ist eine ernst gemeinte Absichtserklärung, aus der sich aber kein Anspruch auf den Kauf oder Verkauf ableiten lässt.

Das gilt in beide Richtungen. Sie müssen das Höchstgebot nicht annehmen, Sie dürfen nachverhandeln oder den Verkauf ganz absagen. Umgekehrt kann der Bieter bis zum Notartermin zurücktreten, etwa weil die Bank die Finanzierung nicht mitträgt oder weil er sich im Eifer überboten hat.

Auch Schadensersatz ist in dieser Phase die seltene Ausnahme. Der Bundesgerichtshof hat 2017 entschieden, dass der Abbruch von Verhandlungen über einen Grundstückskauf nur dann zum Ersatz verpflichtet, wenn eine besonders schwerwiegende, in der Regel vorsätzliche Treuepflichtverletzung vorliegt, zum Beispiel wenn jemand eine Abschlussbereitschaft nur vorspiegelt (Urteil vom 13.10.2017, V ZR 11/17). In dem Fall hatte die Verkäuferin kurz vor dem Notartermin den Preis deutlich angehoben; der Kaufinteressent blieb auf seinen Finanzierungskosten sitzen. Dieselbe Zurückhaltung der Gerichte gilt, wenn ein Bieter abspringt. Verlassen sollten Sie sich deshalb erst auf die Unterschrift beim Notar.

Unser Tipp: Halten Sie nach der Bietfrist Kontakt zu den zwei oder drei besten Bietern und sagen Sie den übrigen erst ab, wenn der Kaufvertrag beurkundet ist. Verlangen Sie vom ausgewählten Bieter zeitnah eine Finanzierungsbestätigung der Bank und vereinbaren Sie den Notartermin zügig. Je länger die Lücke zwischen Gebot und Beurkundung, desto größer die Gefahr, dass der Käufer es sich anders überlegt.

Für welche Immobilien eignet sich das Bieterverfahren?

Das Verfahren lebt vom Wettbewerb. Es funktioniert, wenn mehrere ernsthafte Interessenten dasselbe Objekt wollen. Gute Voraussetzungen sind:

Hohe Nachfrage: Gefragte Lagen in Großstädten und ihrem Umland, in denen auf ein Angebot viele Anfragen kommen.
Schwer zu bewertende Objekte: Liebhaberimmobilien, besondere Grundstücke oder Häuser mit Sanierungsstau in guter Lage, bei denen Vergleichspreise fehlen und der Markt den Preis besser findet als jede Tabelle.
Mehrere Eigentümer: In einer Erbengemeinschaft oder bei einer Scheidung schafft ein transparentes Verfahren Vertrauen, weil niemand dem anderen vorwerfen kann, zu billig verkauft zu haben. Mehr dazu im Ratgeber Erbengemeinschaft: Immobilie verkaufen.
Fester Zeitrahmen: Wenn ein Verkauf bis zu einem bestimmten Termin stehen soll, hilft der klare Fahrplan.

Weniger geeignet ist das Verfahren in Regionen mit schwacher Nachfrage und bei durchschnittlichen Objekten, für die es viele vergleichbare Angebote gibt. Dort fühlen sich Käufer von einem Bieterwettstreit eher abgeschreckt und wenden sich dem nächsten Haus mit festem Preis zu. Welche Merkmale den Preis überhaupt treiben, erklärt der Ratgeber Was bestimmt den Wert einer Immobilie?.

Welche Risiken und Nachteile hat das Bieterverfahren?

Das Bieterverfahren wird oft als sicherer Weg zum Höchstpreis beworben. So einfach ist es nicht. Diese Punkte sollten Sie kennen:

Zu wenige Gebote: Bleiben die Gebote aus oder liegen sie unter dem Marktwert, ist die Immobilie öffentlich „verbrannt“. Wer danach mit einem Angebotspreis neu startet, verhandelt aus einer schwächeren Position.
Schnäppchenjäger: Ein sehr niedriges Mindestgebot bringt viele Besucher, aber wenige ernsthafte Käufer.
Überhitzte Gebote: Wer im Wettbewerb mehr bietet, als seine Bank finanziert, springt später ab. Der zweithöchste Bieter mit gesicherter Finanzierung ist oft die bessere Wahl.
Finanzierungslücke: Banken beleihen nach ihrem eigenen Wertansatz. Liegt das Gebot deutlich darüber, muss der Käufer die Differenz aus Eigenkapital aufbringen.
Abgeschreckte Käufer: Manche solide Interessenten, etwa Familien mit knapp kalkuliertem Budget, nehmen an Bieterverfahren grundsätzlich nicht teil.
Offenheit bleibt Pflicht: Auch im Bieterverfahren müssen Sie bekannte, nicht sichtbare Mängel ungefragt nennen. Der Zeitdruck einer Bietfrist ändert daran nichts. Die Einzelheiten stehen im Ratgeber Mängel beim Hausverkauf.

Wie setzen Sie das Mindestgebot richtig an?

Das Mindestgebot ist die wichtigste Stellschraube. Es soll Interesse wecken, ohne ein falsches Signal zu senden. Ein Wert knapp unter dem realistischen Marktwert hat sich bewährt: niedrig genug, um mehrere Interessenten zur Besichtigung zu bewegen, und hoch genug, um unseriöse Gebote auszusortieren. Voraussetzung ist, dass Sie den Marktwert kennen. Ob dafür eine Wertermittlung genügt oder ein Gutachten sinnvoll ist, zeigt der Ratgeber Gutachten oder Wertermittlung.

Legen Sie außerdem vorab für sich fest, unterhalb welcher Summe Sie nicht verkaufen. Diese persönliche Untergrenze muss nicht mit dem veröffentlichten Mindestgebot übereinstimmen. Weisen Sie in den Unterlagen ausdrücklich darauf hin, dass ein Gebot keinen Anspruch auf den Kauf begründet. Das ist rechtlich ohnehin so, erspart aber enttäuschte Erwartungen.

Bieterverfahren, Angebotspreis oder Direktankauf: Was passt zu Ihrer Lage?

Das Bieterverfahren ist einer von mehreren Wegen. Der klassische Verkauf mit Angebotspreis ist berechenbarer und spricht mehr Käufer an. Ein Direktankauf verzichtet auf den Wettbewerb und bietet dafür Tempo und Sicherheit, was bei Zeitdruck, schwierigen Objekten oder persönlichen Umbrüchen den Ausschlag geben kann. Den Vergleich der Wege finden Sie auf der Seite Makler, privat oder Ankauf, die möglichen Lösungen für besondere Lagen unter Verkaufskonzepte.

Als Makler und Investor empfehlen wir das Bieterverfahren nur, wenn Lage, Objekt und Nachfrage dafür sprechen. In allen anderen Fällen ist ein gut vorbereiteter Verkauf mit ehrlichem Angebotspreis meist der sicherere Weg zu einem guten Ergebnis. Wenn Sie unsicher sind, welcher Weg zu Ihrer Immobilie passt, sprechen Sie mit uns. Dahrendorff Immobilien schätzt den Wert ein und sagt Ihnen offen, ob sich ein Bieterverfahren lohnt.

Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für die Gestaltung des Kaufvertrags ist der Notar zuständig; bei Streitfragen hilft ein Fachanwalt.

Häufige Fragen

Muss ich im Bieterverfahren an den Höchstbietenden verkaufen?

Nein. Ein Bieterverfahren ist keine Versteigerung. Sie entscheiden frei, ob und an wen Sie verkaufen, und dürfen neben dem Preis auch die Finanzierung, den Übergabetermin und Ihren persönlichen Eindruck berücksichtigen. Verbindlich wird der Verkauf erst mit dem notariell beurkundeten Kaufvertrag.

Kann ein Bieter sein Gebot wieder zurückziehen?

Ja. Ein Gebot im Bieterverfahren ist rechtlich eine Absichtserklärung und kein bindendes Kaufangebot, weil ein Grundstückskauf nach § 311b BGB notariell beurkundet werden muss. Bis zum Notartermin kann der Bieter abspringen oder nachverhandeln. Deshalb ist es sinnvoll, mit dem zweit- und drittplatzierten Bieter im Gespräch zu bleiben.

Wie lange dauert ein Bieterverfahren?

Die eigentliche Bietfrist liegt häufig bei etwa drei Wochen. Hinzu kommen die Vorbereitung mit Wertermittlung, Unterlagen und Exposé davor sowie Bonitätsprüfung, Vertragsentwurf und Notartermin danach. Insgesamt ist ein Bieterverfahren nicht automatisch schneller als ein Verkauf mit festem Angebotspreis, es hat aber einen klaren Zeitplan.

Brauche ich für ein Bieterverfahren ein Mindestgebot?

Vorgeschrieben ist es nicht, in den meisten Fällen aber sinnvoll. Ein Mindestgebot oder ein Orientierungswert schützt vor Geboten weit unter dem Marktwert und gibt Interessenten einen Anhaltspunkt. Ist die Schwelle zu niedrig, zieht sie vor allem Schnäppchenjäger an; ist sie zu hoch, bietet niemand.

Was ist der Unterschied zwischen Bieterverfahren und Immobilienauktion?

Bei einer Auktion leitet ein Versteigerer das Verfahren, und der Zuschlag führt nach notarieller Beurkundung zu einem bindenden Kaufvertrag. Beim Bieterverfahren sammeln Verkäufer oder Makler lediglich Preisangebote ein. Niemand ist gebunden, bis der Kaufvertrag beim Notar unterschrieben ist.

Quellen