Zweifamilienhaus verkaufen in Ahlen: Wert, Mieter und Steuern

Das Zweifamilienhaus gehört in Ahlen zum vertrauten Bild: unten die Eltern, oben die Kinder; unten der Eigentümer, oben ein Mieter; oder zwei Generationen, die jahrzehntelang unter einem Dach gelebt haben. Kommt der Moment, in dem das Haus verkauft werden soll, merken viele Eigentümer schnell, dass ein Zweifamilienhaus kein gewöhnliches Einfamilienhaus mit einer Wohnung mehr ist.

Es spricht andere Käufer an, es wird anders bewertet, ein bestehendes Mietverhältnis wandert mit, und beim Finanzamt kann die eine Wohnung steuerfrei sein, während die andere es nicht ist. Wer diese Besonderheiten kennt, verkauft sicherer und meist auch zu einem besseren Preis. In diesem Ratgeber erklären wir, worauf es beim Verkauf eines Zweifamilienhauses in Ahlen ankommt. Den allgemeinen Ablauf finden Sie in unserem Leitfaden zum Hausverkauf in Ahlen.

Wer kauft in Ahlen ein Zweifamilienhaus?

Die wichtigste Frage beim Verkauf eines Zweifamilienhauses lautet nicht „Was ist es wert?“, sondern „Für wen ist es gemacht?“. In Ahlen begegnen uns im Wesentlichen drei Käufergruppen, und sie schauen jeweils mit ganz anderen Augen auf dasselbe Haus.

Selbstnutzer mit Mieteinnahme: Junge Familien oder Paare, die eine Wohnung selbst beziehen und die zweite vermieten, um die Finanzierung zu entlasten. Für sie zählen Grundriss, Zustand und Lage wie bei einem Einfamilienhaus – und dazu die Frage, ob die zweite Wohnung zuverlässig Miete bringt.

Mehrere Generationen: Eltern und erwachsene Kinder, die bewusst nah beieinander, aber in getrennten Wohnungen leben wollen. Diese Käufer suchen oft gezielt nach zwei abgeschlossenen Einheiten mit eigenem Eingang, gern in ruhigen Lagen wie in Vorhelm, Dolberg oder den gewachsenen Siedlungen rund um die Innenstadt.

Kapitalanleger: Sie kaufen beide Wohnungen zur Vermietung. Für sie zählen in erster Linie die erzielbare Miete, der Instandhaltungsbedarf und die Rendite. Ein Haus mit zwei sauber vermieteten Wohnungen und nachvollziehbaren Nebenkostenabrechnungen ist für diese Gruppe interessant – ein Haus mit Sanierungsstau eher weniger.

Welche Gruppe für Ihr Haus die richtige ist, entscheidet über alles Weitere: wie das Exposé aussieht, wo das Haus angeboten wird und welcher Angebotspreis realistisch ist. Ein Haus, das allen gefallen soll, spricht am Ende oft niemanden richtig an.

Wie wird ein Zweifamilienhaus in Ahlen bewertet?

Beim Zweifamilienhaus treffen zwei Bewertungslogiken aufeinander. Ein Selbstnutzer vergleicht das Haus mit anderen Häusern in Ahlen und fragt, was Bau, Grundstück und Ausstattung wert sind – das entspricht dem Sachwert- und Vergleichswertgedanken. Ein Kapitalanleger rechnet dagegen vom Ertrag her: Welche Jahresmiete bringt das Haus, was kostet die Instandhaltung, und welche Rendite bleibt am Ende übrig?

Beide Rechnungen können zu deutlich unterschiedlichen Ergebnissen führen. Ein gepflegtes Haus in guter Lage mit einer freien Wohnung ist für Selbstnutzer oft mehr wert als für Anleger. Ein Haus mit zwei langjährig vermieteten Wohnungen und niedrigen Bestandsmieten wird dagegen meist vom Ertrag her bewertet – und der Ertrag setzt dem Preis Grenzen, auch wenn die Bausubstanz gut ist.

Eine seriöse Immobilienbewertung in Ahlen betrachtet deshalb beide Seiten und sagt Ihnen offen, welche Käufergruppe voraussichtlich am meisten zahlt. Ein Online-Rechner, der nur Wohnfläche und Baujahr abfragt, kann das nicht leisten, weil er nicht weiß, ob eine Wohnung vermietet ist, zu welcher Miete und mit welchem Vertrag.

Die vermietete Wohnung: Was der Käufer übernimmt

Ist eine der beiden Wohnungen vermietet, gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“: Der Käufer tritt nach § 566 BGB in das bestehende Mietverhältnis ein – mit allen Rechten und Pflichten, einschließlich der Mietkaution. Für Ihren Mieter ändert sich durch den Verkauf zunächst nichts. Was bei vermieteten Immobilien allgemein zu beachten ist, beschreibt unser Ratgeber Vermietete Immobilie verkaufen in Ahlen.

Beim Zweifamilienhaus gibt es aber eine Besonderheit, die viele Käufer nicht kennen und die den Wert spürbar beeinflussen kann. Nach § 573a BGB kann ein Vermieter, der selbst in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen wohnt, das Mietverhältnis auch ohne berechtigtes Interesse wie Eigenbedarf kündigen. Die Kündigungsfrist verlängert sich dann um drei Monate, und im Kündigungsschreiben muss ausdrücklich stehen, dass die Kündigung darauf gestützt wird. Ein Käufer, der selbst einzieht, hat also eine Perspektive, die es in einem Mehrfamilienhaus so nicht gibt.

Eine Falle gibt es dennoch: Kaufen mehrere Personen gemeinsam, die nicht derselben Familie oder demselben Haushalt angehören, oder eine Gesellschaft, darf sich der Käufer nach § 577a Abs. 1a BGB grundsätzlich erst drei Jahre nach dem Kauf auf Eigenbedarf berufen. In vielen Städten in Nordrhein-Westfalen verlängert die Mieterschutzverordnung diese Frist auf acht Jahre. Ahlen gehört nach dem aktuellen Stand der Verordnung vom 28. Januar 2025 nicht zu diesen Gemeinden – hier bleibt es bei drei Jahren.

Ganzes Haus oder zwei Eigentumswohnungen verkaufen?

Manche Eigentümer überlegen, das Zweifamilienhaus vor dem Verkauf in zwei Eigentumswohnungen aufzuteilen und einzeln zu verkaufen. Die Rechnung dahinter: Zwei Wohnungen bringen zusammen mehr als ein Haus. Das kann stimmen, ist in Ahlen aber eher die Ausnahme als die Regel.

Für die Aufteilung braucht es nach § 7 Abs. 4 WEG einen Aufteilungsplan und eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der Bauaufsicht, dazu eine notarielle Teilungserklärung und die Eintragung im Grundbuch. Ältere Zweifamilienhäuser mit gemeinsamem Treppenhaus, gemeinsamer Heizung und ohne getrennte Zähler erfüllen die Voraussetzungen oft erst nach Umbauten. Hinzu kommen Kosten für Vermessung, Notar und Grundbuch.

Ist eine der Wohnungen vermietet, wird es noch anspruchsvoller: Der Mieter hat beim Verkauf seiner Wohnung nach § 577 BGB ein Vorkaufsrecht, und ein Käufer darf sich frühestens drei Jahre nach dem Kauf auf Eigenbedarf berufen. Für Selbstnutzer wird die vermietete Eigentumswohnung damit unattraktiv. Und wer eine Eigentumswohnung kauft, erwartet eine funktionierende Eigentümergemeinschaft mit Verwaltung und Rücklage – im Zweifamilienhaus besteht sie aus genau zwei Parteien. Wie der Verkauf einer Wohnung abläuft, erklärt unser Beitrag zum Verkauf einer Eigentumswohnung in Ahlen.

Unser ehrlicher Rat: Rechnen Sie die Aufteilung nur durch, wenn beide Wohnungen frei oder frei werdend, baulich klar getrennt und jede für sich gut verkäuflich sind. In allen anderen Fällen ist der Verkauf des ganzen Hauses schneller, sicherer und häufig auch wirtschaftlicher.

Steuern: Wenn eine Wohnung steuerfrei ist und die andere nicht

Beim Zweifamilienhaus kann das Finanzamt die beiden Wohnungen unterschiedlich behandeln. Ein privater Immobilienverkauf ist nach § 23 EStG steuerfrei, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen. Innerhalb dieser Frist bleibt nur der Teil steuerfrei, den Sie selbst bewohnt haben – entweder durchgehend seit dem Kauf oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor.

Haben Sie eine Wohnung selbst bewohnt und die andere vermietet, wird der Gewinn aufgeteilt. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass dabei das Verhältnis der Wohnflächen maßgeblich ist (Urteil vom 19. Juli 2022, IX R 20/21). Ein vereinfachtes Beispiel: Beide Wohnungen sind gleich groß, Sie haben das Haus vor sechs Jahren gekauft und erzielen einen Gewinn von 80.000 Euro. Dann ist die Hälfte – 40.000 Euro – grundsätzlich steuerpflichtig. Dazu kommt ein Punkt, den viele übersehen: Die Abschreibungen, die Sie für die vermietete Wohnung bei der Steuer geltend gemacht haben, mindern die Anschaffungskosten und erhöhen damit den steuerpflichtigen Gewinn.

Eine genaue Wohnflächenberechnung für jede Wohnung ist deshalb nicht nur fürs Exposé wichtig, sondern auch für die Steuer. Mehr zu Fristen und Ausnahmen lesen Sie in unserem Beitrag zur Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf. Unser Rat: Lassen Sie die Zahlen vor dem Notartermin von Ihrer Steuerberatung durchrechnen. Manchmal entscheidet ein Verkaufsdatum wenige Monate später über eine fünfstellige Summe.

Energieausweis und Unterlagen für das Zweifamilienhaus

Viele Zweifamilienhäuser in Ahlen stammen aus den 1950er- bis 1970er-Jahren. Für sie gilt beim Energieausweis eine strengere Regel: Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist ein Bedarfsausweis vorgeschrieben. Ausgenommen sind Häuser, die schon bei Fertigstellung das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 erreichten oder später mindestens darauf gebracht wurden (§ 80 Abs. 3 Gebäudemodernisierungsgesetz, vormals Gebäudeenergiegesetz). Der günstigere Verbrauchsausweis reicht dann nicht. Einzelheiten erklärt unser Ratgeber zum Energieausweis beim Hausverkauf.

Zu den üblichen Unterlagen für den Hausverkauf kommen beim Zweifamilienhaus einige hinzu:

• eine Wohnflächenberechnung für jede Wohnung einzeln – wichtig für Käufer, Bank und Finanzamt,
• Grundrisse beider Wohnungen,
• der Mietvertrag mit allen Nachträgen sowie der Nachweis über die Mietkaution,
• die Nebenkostenabrechnungen der letzten zwei bis drei Jahre,
• eine Übersicht, welche Leitungen, Zähler und Anlagen gemeinsam genutzt werden und welche getrennt sind,
• Belege über Modernisierungen, getrennt nach Wohnung und Gemeinschaftsflächen, soweit vorhanden.

So begleiten wir den Verkauf Ihres Zweifamilienhauses in Ahlen

Ein Zweifamilienhaus verbindet oft mehr als zwei Wohnungen: Familiengeschichte, ein langjähriges Mietverhältnis, manchmal eine Erbengemeinschaft. Wir nehmen uns Zeit, die Situation in Ruhe mit Ihnen zu klären, bevor wir über Preise sprechen.

Wir sehen uns beide Wohnungen an, prüfen Mietvertrag und Unterlagen und sagen Ihnen ehrlich, welche Käufergruppe für Ihr Haus am meisten zahlt und welcher Weg der beste ist – ganzes Haus oder Aufteilung, leer oder vermietet, jetzt oder später. Wenn Ihr Mieter betroffen ist, gehen wir respektvoll mit ihm um, denn ein gutes Verhältnis zum Mieter ist beim Verkauf bares Geld wert. Und wir arbeiten eng mit Notaren und Steuerberatern zusammen, damit am Ende keine Frage offenbleibt.

Häufige Fragen zum Verkauf eines Zweifamilienhauses in Ahlen

Verkauft sich ein Zweifamilienhaus in Ahlen besser leer oder vermietet?

Das hängt von der Käufergruppe ab. Wer selbst einziehen möchte, zahlt für eine freie Wohnung in der Regel mehr, weil er sofort über das ganze Haus verfügen kann. Für Kapitalanleger ist dagegen ein solides, fair bezahltes Mietverhältnis ein Pluspunkt. Kündigen Sie einem Mieter nicht vorsorglich, bevor geklärt ist, an wen Sie verkaufen wollen – und nur, wenn ein gesetzlicher Kündigungsgrund vorliegt.

Kann der Käufer dem Mieter im Zweifamilienhaus leichter kündigen?

Ja, unter einer Voraussetzung. Nach § 573a BGB kann ein Vermieter, der selbst in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen wohnt, das Mietverhältnis auch ohne berechtigtes Interesse wie Eigenbedarf kündigen. Die Kündigungsfrist verlängert sich dann um drei Monate, und im Kündigungsschreiben muss stehen, dass die Kündigung darauf gestützt wird. Der Käufer muss dafür also selbst im Haus wohnen.

Muss ich Steuern zahlen, wenn ich eine Wohnung selbst bewohnt und eine vermietet habe?

Liegen zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn auf die vermietete Wohnung steuerpflichtig, der auf die selbst bewohnte Wohnung in der Regel nicht. Aufgeteilt wird nach dem Verhältnis der Wohnflächen (BFH, Urteil vom 19.07.2022, IX R 20/21). Abschreibungen, die Sie für die vermietete Wohnung geltend gemacht haben, erhöhen dabei den steuerpflichtigen Gewinn. Lassen Sie das vor dem Verkauf von Ihrer Steuerberatung durchrechnen.

Lohnt es sich, das Zweifamilienhaus in zwei Eigentumswohnungen aufzuteilen?

Nur in Einzelfällen. Für die Aufteilung braucht es einen Aufteilungsplan, eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der Bauaufsicht und eine notarielle Teilungserklärung. Das kostet Zeit und Geld. Ist eine Wohnung vermietet, hat der Mieter beim Verkauf seiner Wohnung ein Vorkaufsrecht, und ein Käufer darf sich drei Jahre lang nicht auf Eigenbedarf berufen. In Ahlen ist der Verkauf des ganzen Hauses deshalb meist der einfachere und oft auch der wirtschaftlichere Weg.

Welchen Energieausweis brauche ich für ein älteres Zweifamilienhaus?

Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist ein Bedarfsausweis vorgeschrieben – es sei denn, das Haus erfüllte schon bei Fertigstellung das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 oder wurde später mindestens darauf gebracht (§ 80 Abs. 3 Gebäudemodernisierungsgesetz). Viele Zweifamilienhäuser aus den 1960er- und 1970er-Jahren fallen darunter.

Dieser Beitrag gibt allgemeine Hinweise nach bestem Wissen (Stand Oktober 2026) und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihren konkreten Fall wenden Sie sich bitte an Ihre Steuerberatung, einen Notar oder eine Rechtsanwältin bzw. einen Rechtsanwalt.